核心提示

 

長(zhǎng)期以來(lái)，住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一直是政府的工作重點(diǎn)，隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越熱。而相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)則凸顯出專(zhuān)業(yè)化欠缺，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的短暫歷史導(dǎo)致設(shè)計(jì)師對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的流程疏于了解，缺乏對(duì)于各專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目整體的協(xié)調(diào)以及毫無(wú)整體定位的理念，如此冒失地進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)絕不會(huì)真實(shí)反映市場(chǎng)需求，從而帶來(lái)的是難以預(yù)期的效益損失。

 

 

1什么是建筑設(shè)計(jì)？

 

是指建筑物在建造之前，設(shè)計(jì)者按照建設(shè)任務(wù)，把施工過(guò)程和使用過(guò)程中所存在的或可能發(fā)生的問(wèn)題，事先作好通盤(pán)的設(shè)想，擬定好解決這些問(wèn)題的辦法、方案，用圖紙和文件表達(dá)出來(lái)。作為備料、施工組織工作和各工種在制作、建造工作中互相配合協(xié)作的共同依據(jù)。便于整個(gè)工程得以在預(yù)定的投資限額范圍內(nèi)，按照周密考慮的預(yù)定方案，統(tǒng)一步調(diào)，順利進(jìn)行 。并使建成的建筑物充分滿足使用者和社會(huì)所期望的各種要求及用途。

 

2為什么建筑設(shè)計(jì)會(huì)毀了商業(yè)地產(chǎn)？

 

商業(yè)設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)是互補(bǔ)、緊密配合的關(guān)系，兩者是協(xié)同關(guān)系，如果建筑設(shè)計(jì)沒(méi)有考慮到商業(yè)的實(shí)際落位需求，拋開(kāi)了商業(yè)，那么就會(huì)呈現(xiàn)出一個(gè)矛盾點(diǎn)：建成后的建筑不符合商業(yè)的拓展需求，會(huì)造成商業(yè)體無(wú)法運(yùn)營(yíng)，最終關(guān)張歇業(yè)。(如需商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，請(qǐng)點(diǎn)擊咨詢(xún)?nèi)f維設(shè)計(jì))

 

3商業(yè)地產(chǎn)需要的是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)！

 

商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)，商業(yè)排在地產(chǎn)建筑的前面，以商業(yè)為核心的設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)的階段，就要充分考慮到商業(yè)的實(shí)際性需求，對(duì)一些技術(shù)參數(shù)進(jìn)一步細(xì)化考慮，為商業(yè)進(jìn)行“私人訂制”！

 

4典型的建筑設(shè)計(jì)不合理案例

 

位于中部省份省會(huì)二線城市西南區(qū)域，有座著名的商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目整體商業(yè)面積達(dá)6.5萬(wàn)平米。該商業(yè)項(xiàng)目交通便利，項(xiàng)目外部可達(dá)性較好，與別的不同之處是建筑采取半封閉式設(shè)計(jì)，項(xiàng)目負(fù)一層到三層的商家暴露在戶(hù)外，內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)過(guò)于在乎主力店以至于客流專(zhuān)享給了主力店，未成功的導(dǎo)入進(jìn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部，充分的挖掘客流價(jià)值。該項(xiàng)目引入了知名零售主力店，卻只賺人氣不賺財(cái)氣，根據(jù)內(nèi)部人士透露該零售主力店雖然引流了部分客群，總體業(yè)績(jī)?cè)谌A東區(qū)卻是倒數(shù)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的其他店鋪也是門(mén)可羅雀，半封閉式設(shè)計(jì)，導(dǎo)致夏天炎熱、冬天寒冷，不利于吸引客流，可逛性、可玩性沒(méi)有充分發(fā)揮，店鋪撤場(chǎng)時(shí)有發(fā)生，開(kāi)業(yè)率也不理想，目前處于半死不活的狀態(tài)。

 

 

以上的案例分析得出一些總結(jié)看法：

 

1、商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)，是面向消費(fèi)者的第一展示面，承擔(dān)著視覺(jué)欣賞特色要點(diǎn)，給人耳目一新的感官享受，建筑設(shè)計(jì)形象歸根結(jié)底需要達(dá)到遠(yuǎn)可觀，近可玩的效果。

 

2、建筑設(shè)計(jì)需要考慮到實(shí)際性的意義，在冷熱明顯的區(qū)域，半封閉式設(shè)計(jì)不一定符合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)行為習(xí)慣，反而發(fā)揮出自身的缺點(diǎn)，經(jīng)過(guò)周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比對(duì)，無(wú)形之中把部分消費(fèi)者給推走了。

 

3、主力店位置設(shè)計(jì)的過(guò)于突出集中，動(dòng)線設(shè)計(jì)未合理的把客流導(dǎo)入到項(xiàng)目?jī)?nèi)部。

 

4、設(shè)計(jì)上未考慮到帶動(dòng)整體商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)性思維未重點(diǎn)體現(xiàn)出來(lái)，未實(shí)現(xiàn)合理聯(lián)動(dòng)效果。

 

5商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)

 

建筑設(shè)計(jì)既要考慮到體現(xiàn)出商業(yè)的內(nèi)涵、地域文化、風(fēng)土人情等元素，又要考慮到現(xiàn)代建筑美學(xué)，外立面需要綜合性的融合這些。

 

直達(dá)性設(shè)計(jì)，動(dòng)線設(shè)計(jì)，垂直電梯，最后能把客流順利的導(dǎo)入到建筑內(nèi)部，在設(shè)計(jì)上是成功的體現(xiàn)。動(dòng)線設(shè)計(jì)要充分合理的覆蓋到每個(gè)商鋪，可見(jiàn)性、可達(dá)性、位置性三個(gè)原則。

 

商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部建筑設(shè)計(jì)，需要充分的去考慮到后期的商業(yè)規(guī)劃落位情況，那么就需要充分合理的設(shè)計(jì)商鋪規(guī)格、單位承重、柱間距、層高、單獨(dú)排煙管道、隔油池等物業(yè)技術(shù)條件，遵循行業(yè)基本的設(shè)計(jì)規(guī)范，必要時(shí)需要按照主力店品牌商戶(hù)的拓展需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。總體而言，參照前期策劃報(bào)告的思路，用商業(yè)的思維去設(shè)計(jì)。

 

6商業(yè)建筑設(shè)計(jì)需要考慮的因素

 

1）是否用商業(yè)思維去進(jìn)行設(shè)計(jì)？

 

2）設(shè)計(jì)是否滿足Z世代、千禧一族的需求？

 

3）設(shè)計(jì)是否有效的結(jié)合數(shù)字化技術(shù)或者后期可以合理的升級(jí)數(shù)字化技術(shù)？

 

4）設(shè)計(jì)是否足夠直達(dá)便利？

 

5）設(shè)計(jì)是否有文化內(nèi)涵？

 

7萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)

 

關(guān)于外立面設(shè)計(jì)效果

 

外立面＋泛光照明＋景觀＋內(nèi)裝＋導(dǎo)示系統(tǒng)＋智能化系統(tǒng)＋單體建筑方案；商業(yè)裙樓及塔樓墻體顏色不宜過(guò)暗，應(yīng)關(guān)注裙樓的晝夜色彩感，增強(qiáng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)氣氛；

 

(如需商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，請(qǐng)點(diǎn)擊咨詢(xún)?nèi)f維設(shè)計(jì))

 

嚴(yán)禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墻、鋁板幕墻為主。北方城市以石材為主，結(jié)合部分玻璃幕墻及鋁板。商業(yè)裙樓部分的色彩不能過(guò)于灰暗。

 

步行街出入口外立面應(yīng)設(shè)計(jì)顯明、大氣，并配有雨棚及“步行街標(biāo)識(shí)”；

 

步行街入口個(gè)數(shù)設(shè)計(jì)若在2個(gè)以上，應(yīng)增設(shè)門(mén)號(hào)，便于顧客識(shí)別；

 

凡有對(duì)外采光的商鋪，應(yīng)保證立面玻璃幕墻的透光率，確保正常經(jīng)營(yíng)；一樓櫥窗全部為白玻璃；

 

塔樓與裙樓之間應(yīng)有過(guò)度結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和處理（即不要在一個(gè)立面上），防止塔樓墜物傷害廣場(chǎng)行人安全及裙樓泛光對(duì)塔樓業(yè)主的光污染；

 

隱藏式LED的燈光顏色要求不應(yīng)過(guò)暗、過(guò)冷；室外應(yīng)設(shè)置大型LED，面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設(shè)計(jì)，在LED周?chē)荒苡衅渌鼜V告位和店招，同時(shí)應(yīng)考慮LED的維護(hù)保養(yǎng)以及防水的需求；

 

 

零售和服務(wù)類(lèi)商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類(lèi)商鋪面積一般為單間100㎡左右。所有商鋪單元進(jìn)深宜8米～16米（商管建議不宜超過(guò)12米），面寬8.4米，盡可能減少不符合設(shè)計(jì)要求的商鋪數(shù)量，降低招商難度。

 

室內(nèi)商業(yè)步行街的剖面：步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米。

 

8商業(yè)規(guī)劃

 

建筑設(shè)計(jì)從根本上來(lái)說(shuō)，是在商業(yè)規(guī)劃的引導(dǎo)下做設(shè)計(jì)，而不是單純的拋開(kāi)商業(yè)要素去做設(shè)計(jì)，商業(yè)規(guī)劃的主要：市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、規(guī)劃建議、招商落位、確定設(shè)計(jì)。

 

如果不考慮商業(yè)，把設(shè)計(jì)放在了商業(yè)規(guī)劃的前面，建筑設(shè)計(jì)建造完成后，就會(huì)造成這樣的一個(gè)結(jié)果：動(dòng)線、直達(dá)性、樓層承重面積、樓層層高、柱間距、單獨(dú)排油煙管道、隔油池、倉(cāng)庫(kù)、卸貨區(qū)，都會(huì)出現(xiàn)不同程度的不符合商家的拓展需求，需要落位運(yùn)營(yíng)，就必須要進(jìn)行一定規(guī)模的改造。這種情況屬于典型的建筑設(shè)計(jì)沒(méi)有以商業(yè)設(shè)計(jì)為前提的導(dǎo)向，造成本末倒置，增加后續(xù)改造成本，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，影響整體商業(yè)項(xiàng)目的收益。

 

9商業(yè)設(shè)計(jì)案例：成都國(guó)際金融中心（IFS）

 

成都國(guó)際金融中心為香港九龍倉(cāng)投資的西部地標(biāo)性建筑，簡(jiǎn)稱(chēng)IFS，是成都最高端、最國(guó)際化的購(gòu)物中心，集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、藝術(shù)于一身的一站式消費(fèi)目的地。其擁有近300家商鋪，其中90個(gè)為首駐成都品牌。

 

業(yè)態(tài)總體配比：主要以服飾為主，比例達(dá)到48%，多數(shù)為國(guó)際一線品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等超過(guò)100家全國(guó)/成都旗艦店。

 

冰悅滑冰場(chǎng)、Great頂級(jí)超市、大食代美食廣場(chǎng)、連卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能夠吸引人群，為商場(chǎng)聚集人氣，從而帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的消費(fèi)。其不足之處在于：餐飲業(yè)態(tài)比重太小，不利于留住客群。

 

 

10建筑設(shè)計(jì)案例：深圳龍崗區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

 

龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于平湖街道華南城4號(hào)交易廣場(chǎng)，總建筑面積達(dá)30.5萬(wàn)平方米。龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以創(chuàng)新為核心，將建30米的世界最高商業(yè)室內(nèi)扶梯，2500平方米的巨型天幕以及長(zhǎng)達(dá)77.77米的室內(nèi)玻璃棧道。

 

龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將成為深圳東部商業(yè)新地標(biāo)，是一個(gè)集旅游中心、文化中心、社交中心及生活中心于一體的多元社交生活綜合體。深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還將運(yùn)用科技手段，結(jié)合品牌商家及廣場(chǎng)自身活動(dòng)做出相應(yīng)的場(chǎng)景變化，通過(guò)科技賦能生活，設(shè)計(jì)營(yíng)造場(chǎng)景，融入文旅活動(dòng)與智能體驗(yàn)，打造城市微旅游目的地。

 

 

龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將重點(diǎn)布局全球直采的生鮮超市、黑科技智能生活館、7000平方米的綜合運(yùn)動(dòng)館、華南規(guī)模最大、品類(lèi)最全的2萬(wàn)平方米的兒童成長(zhǎng)空間、華南規(guī)模最大的美食博物館、夜經(jīng)濟(jì)聚集地，匯聚國(guó)際快時(shí)尚全新概念店、國(guó)際標(biāo)桿運(yùn)動(dòng)品牌最高級(jí)別旗艦店、潮流輕食茶飲網(wǎng)紅店、原創(chuàng)設(shè)計(jì)、非遺手作體驗(yàn)館等，構(gòu)建無(wú)邊界、無(wú)時(shí)限的消費(fèi)新場(chǎng)景。

 

(如需商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，請(qǐng)點(diǎn)擊咨詢(xún)?nèi)f維設(shè)計(jì))

 

11結(jié)語(yǔ)

 

商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)涉及的內(nèi)容比較廣泛，需要考慮的因素較多，每一個(gè)成功的商業(yè)建筑都是綜合性的集大成者體現(xiàn)，商業(yè)有定位，商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)一樣是有定位。以購(gòu)物中心為例，購(gòu)物中心的建筑模式可能設(shè)計(jì)的范圍比較廣，這個(gè)購(gòu)物中心有可能是一個(gè)獨(dú)立的盒子商業(yè)建筑體、多個(gè)建筑群、集商業(yè)寫(xiě)字樓公寓一體的商業(yè)體、附屬一兩條商業(yè)步行街，也有可能是內(nèi)部步行街加內(nèi)鋪的形式等，所以，前期建筑的大方向必須要考慮好，要根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告確定的商圈屬性，根據(jù)定位報(bào)告、規(guī)劃報(bào)告確定的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定初步的建筑方向定位。

 

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