商業(yè)設(shè)計(jì)篇

綜合體單體設(shè)計(jì)涉及的內(nèi)容較廣，包括商業(yè)、辦公和酒店。那我們今天先從商業(yè)開(kāi)始講起，為你帶來(lái)一劑十全大補(bǔ)丸，全面地普及綜合體單體設(shè)計(jì)系列——商業(yè)設(shè)計(jì)，當(dāng)中你必須要知道的知識(shí)點(diǎn)，為你的設(shè)計(jì)指點(diǎn)迷津。

 

我們將商業(yè)設(shè)計(jì)歸納出了五大要點(diǎn)，詳細(xì)解讀其中影響綜合體總體設(shè)計(jì)的要點(diǎn)，如柱網(wǎng)與商鋪面積會(huì)影響綜合體的大小、厚度與進(jìn)深。事不宜遲，馬上進(jìn)入正題吧。

 

業(yè)態(tài)

 

首先對(duì)于商業(yè)體來(lái)說(shuō)，最重要的就是業(yè)態(tài)。商業(yè)體與其他建筑體最大的區(qū)別就在于擁有不同的業(yè)態(tài)，商業(yè)業(yè)態(tài)可分為：百貨超市、零售、餐飲和娛樂(lè)四大業(yè)態(tài)，而其中百貨超市和娛樂(lè)店又可以歸入商業(yè)主力店的概念。

 

(如有主題商業(yè)設(shè)計(jì)，請(qǐng)點(diǎn)擊咨詢?nèi)f維設(shè)計(jì))

 

百貨、超市

 

相信大家對(duì)于每天都會(huì)逛的百貨和超市都十分熟悉，但是你知道百貨和超市又有什么不同嗎？百貨和超市的最大區(qū)別就是前者采取柜臺(tái)銷售，后者采取開(kāi)架面售的方式。然而時(shí)至今日，百貨和超市的發(fā)展已經(jīng)趨向于二者結(jié)合的形式，GMS模式（綜合百貨超市）應(yīng)運(yùn)而生。

 

 

主力百貨的特征與代表商戶

 

超級(jí)市場(chǎng)的特征與代表商戶

 

我們平常耳熟能詳?shù)某衅放浦T如：家樂(lè)福、華潤(rùn)萬(wàn)家和吉之島等等，就是采取綜合的銷售模式，在一些樓層里面設(shè)置超市售賣開(kāi)架的商品，而在高層或平層則設(shè)置百貨售賣品牌服裝、家電等等。

 

對(duì)于設(shè)計(jì)者而言我們需要了解的是百貨和超市的建筑要求。

 

1.主力百貨（Department Store）

 

經(jīng)營(yíng)包括服裝、家電、日用品等眾多種類商品的大型零售商店。特點(diǎn)是大空間、分區(qū)賣點(diǎn)。

 

普通中型百貨的建筑要求如上圖，重點(diǎn)要關(guān)注面積、層高與柱距的信息。

 

建筑面積大概在8000-20000㎡的區(qū)間內(nèi)。面積取決于開(kāi)發(fā)商招商的品牌商戶，中小型品牌像大潤(rùn)發(fā)，面積在一萬(wàn)平方米左右；一些國(guó)際品牌入駐，面積則達(dá)兩萬(wàn)或三萬(wàn)平方米。單層店和多層店的單層面積又有所不同。

 

層高方面一般要求是5m，層高最低要求是4.5m。

 

柱距對(duì)于車位停放還有超市開(kāi)架形式造成較大影響，所以柱距會(huì)涉及到商業(yè)體的經(jīng)濟(jì)層面，較為經(jīng)濟(jì)可行的柱距是8.4m×8.4m，一些專業(yè)的大賣場(chǎng)會(huì)選擇10m×10m的柱距。

 

2.超級(jí)市場(chǎng)（Supermarket）

 

實(shí)行顧客自助服務(wù)，敞開(kāi)售貨和一次性付款的零售業(yè)態(tài)形式。

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普通中型超市的建筑要求如上圖，可以對(duì)比比較百貨的建筑要求，得知如今的超市與百貨在面積，甚至層高、柱距上并沒(méi)有太大的區(qū)別。

 

針對(duì)結(jié)構(gòu)專業(yè)的朋友，這里我們還要注意百貨和超市在樓板承重上的區(qū)別，由于百貨的零售間距比較寬松，在布局上沒(méi)有超市那么密集地排布，所以中型百貨的樓板承重在450kg/㎡，超市的樓板承重在800kg/㎡。

 

百貨、超市對(duì)于商業(yè)體來(lái)說(shuō)是前期培育商業(yè)氛圍，引入大量客流的主力軍。

 

所以開(kāi)發(fā)商一般對(duì)百貨、超市都會(huì)給予一兩年的免租期。主力店在過(guò)了免租期后會(huì)迎來(lái)長(zhǎng)達(dá)10-20年的租賃年限，這是因?yàn)榘儇浐统械暮笄谠O(shè)備用房在商業(yè)建筑中都是固定不變的，不像其他零售商店可以隨意變動(dòng)。

 

實(shí)際上這些數(shù)據(jù)都是以開(kāi)發(fā)商提供的具體要求為準(zhǔn)，但是事先了解有關(guān)百貨與超市的建筑需求的要點(diǎn)，仍是我們前期規(guī)劃與做方案不可或缺的一步。

 

零售

 

一般是指經(jīng)營(yíng)一類或幾類商品的零售商店。常見(jiàn)的專業(yè)店主要有以下幾種類型:時(shí)裝店、鞋店、食品店、電器店、珠寶店等。大型專業(yè)店是經(jīng)營(yíng)一大類或幾大類相互關(guān)聯(lián)的商品，規(guī)模比一般的專業(yè)店大，品種齊全，可挑選余地大，如建材廣場(chǎng)，大型電子廣場(chǎng)等。

 

 

一般的零售商店面積都比較小，經(jīng)營(yíng)品種單一，主要滿足人們衣食住行的日常需求。而大型專業(yè)店也屬于主力店的范疇，下面主要給大家展開(kāi)介紹大型家具店的建筑要求。

 

 

目前我們接觸的比較具有代表性的家居品牌專賣店有百安居和宜家，他們的共同點(diǎn)是建筑面積要求大，尤其是宜家。

 

品牌的定位決定了兩者在建筑的層數(shù)、層高和柱距上的區(qū)別。百安居定位在中低檔的消費(fèi)水平，地處一二線城市郊區(qū)和中心區(qū)結(jié)合部，停車位設(shè)置不少于300個(gè)即可。百安居作為一個(gè)一站式購(gòu)齊的建材超市，囊括了許多大型家具，通常設(shè)置1萬(wàn)-1.5萬(wàn)㎡的面積，8.5米以上層高的單層店。而宜家這種系統(tǒng)化采購(gòu)的大型品牌店，通常地處一二線城市的中心區(qū)，要求容納的客流量龐大。則會(huì)設(shè)置兩層或以上，面積在2.8萬(wàn)-3.5萬(wàn)，能夠提供800個(gè)免費(fèi)停車位的標(biāo)準(zhǔn)店。

 

還有一些耳熟能詳?shù)募译娕c餐飲品牌，我們只要對(duì)他們的建筑面積有所了解即可。

 

家電專業(yè)店建筑要求

 

餐飲

 

餐飲類按照商業(yè)業(yè)態(tài)的形式可以分為:正餐、快餐、輕質(zhì)餐飲。我們接觸較多的就是正餐和輕質(zhì)餐飲，面積通常在四五百平方左右。

 

常見(jiàn)餐飲店建筑面積

 

娛樂(lè)

 

文化娛樂(lè)可以分為影院、KTV、夜總會(huì)、冰場(chǎng)、健身、音像、書(shū)店、教育、兒童樂(lè)園、網(wǎng)吧、電玩、演藝、俱樂(lè)部……種類繁多，為顧客提供了豐富多彩的文化生活。

 

我們先從大家最熟悉的電影院入手，了解不同院線（萬(wàn)達(dá)、大地、金逸等）在建筑上的要求。在設(shè)計(jì)影院的時(shí)候我們要注意一個(gè)規(guī)范問(wèn)題，有人可能問(wèn)：三層以上是不是不能做影院？答案是可以的，根據(jù)規(guī)范要求影院是可以做到四層以上，但是超過(guò)四層以上的每個(gè)影廳面積不能超過(guò)200㎡。

 

 

這里簡(jiǎn)單地畫(huà)出影院的剖面來(lái)表示一下，我們?cè)谧鲭娪霸旱臅r(shí)候應(yīng)該如何選擇入口？主要取決于業(yè)態(tài)和商業(yè)規(guī)劃的動(dòng)線，如圖所示三層和四層都可以作為入口，一般原則上越高越好。我們建議把入口設(shè)置在四層，包括售票、休息廳，進(jìn)入廳內(nèi)看完電影從三層離開(kāi)，整個(gè)shopping mall就是從上至下的疏散過(guò)程，只要保證四層以上的影廳不超過(guò)200㎡即可。

 

娛樂(lè)部分比較重要的還有KTV，具體要求參考以下圖文。

 

 

業(yè)態(tài)的布置

 

基本了解完業(yè)態(tài)的概念之后，我們重點(diǎn)應(yīng)該放在業(yè)態(tài)的布置，布置又分為垂直布置與平面布置。其實(shí)我們?cè)谇捌谝?guī)劃的組織設(shè)計(jì)的時(shí)候，基本可以確定平面上的業(yè)態(tài)組合。用一個(gè)擁有橫向動(dòng)線的shopping mall來(lái)舉例，這種情況基本確定主力店在兩個(gè)端頭。

 

 

這種原則在我們做平面單體時(shí)依然不變，所以我們可以首先考慮一個(gè)垂直業(yè)態(tài)的布置。

 

1.垂直布置

 

價(jià)值最高處設(shè)置承租能力最大的業(yè)態(tài)

 

該原則適用于無(wú)論是業(yè)態(tài)垂直還是水平的布置，而對(duì)于業(yè)態(tài)垂直布置的決定因素是租金。從業(yè)態(tài)承租能力來(lái)說(shuō)，超市百貨和家電、娛樂(lè)店偏低。餐飲店相對(duì)而言租金會(huì)偏高，一般情況下即使整個(gè)shopping mall處于虧本狀態(tài)，餐飲店也不會(huì)受到影響，盈利比較穩(wěn)定。(如有主題商業(yè)設(shè)計(jì)，請(qǐng)點(diǎn)擊咨詢?nèi)f維設(shè)計(jì))

 

 

上圖是一、二線城市的零售租金表，我們可以對(duì)比比較各樓層的租金和地位，原則上租金會(huì)隨著高度遞減。層數(shù)重要性排列是1F>-1F>2F，1F作為入口，是價(jià)值最高的樓層，要設(shè)置承租能力最大的業(yè)態(tài)（奢侈品店、精品服飾店等），一定會(huì)將主力店設(shè)置在首層。其次是-1F，通常會(huì)設(shè)置餐飲和超市主力店。由于顧客可達(dá)性最高，直接連通地下車庫(kù)，再與某些shopping mall設(shè)計(jì)的下沉廣場(chǎng)和露天餐飲結(jié)合，進(jìn)一步方便了顧客直達(dá)負(fù)一層，所以在地位和租金都要高于2F。在北上廣深的城市，-1F的零售租金可達(dá)1000以上，1F則到1500以上。二三層是大多零售店分布的樓層，四五層則是娛樂(lè)與家電（主力店）集中的樓層。

 

綜合可知，我們?cè)谠O(shè)計(jì)的時(shí)候要充分考慮這三個(gè)樓層，然后再按步往上做。

 

2.平面布置

 

業(yè)態(tài)平面布置的決定因素——人流拉動(dòng)

 

業(yè)態(tài)平面布置在組織設(shè)計(jì)上可以歸納為三種形式：?jiǎn)♀徥健字式和回字式。原則是靠主力店聚攏人氣，將人流導(dǎo)向其他標(biāo)準(zhǔn)零售店鋪，帶旺整個(gè)商圈。

 

啞鈴式

 

主力店設(shè)置在兩端，如果跨度很大時(shí)，會(huì)在中間再增設(shè)一個(gè)點(diǎn)。

 

T字式

 

一般在呈T型的商業(yè)廣場(chǎng)的三個(gè)入口設(shè)置面積較小的次主力店，如餐飲快餐店。而在T字路口的交匯處會(huì)設(shè)置一個(gè)大主力店。

 

回字式

 

在圍合的三到四個(gè)角設(shè)置主力店。

 

業(yè)態(tài)的比例

 

商業(yè)的定位決定了業(yè)態(tài)比例的傾斜。

 

首先我們要了解商業(yè)的建筑面積包含哪些面積，如下圖公式：

 

對(duì)于大中型商業(yè)設(shè)施的租賃面積占建筑面積的比例（經(jīng)營(yíng)實(shí)用率）要求是：

 

 

了解完后我們?cè)倏纯瓷虡I(yè)有哪些定位，如常見(jiàn)的綜合型、娛樂(lè)主題型、美食主題型（香港地區(qū)較多此類商業(yè)）和社區(qū)服務(wù)型。不同的商業(yè)定位對(duì)應(yīng)著不同的業(yè)態(tài)比例，業(yè)態(tài)比例即零售（含主力店）：餐飲：娛樂(lè)的面積比例。

 

綜合型的特點(diǎn)就是各部分平均，租賃風(fēng)險(xiǎn)較小。而對(duì)于主題鮮明的商業(yè)，主打哪一個(gè)主題，就會(huì)提高相關(guān)主題的面積比例。而社區(qū)服務(wù)型商業(yè)定位是解決衣食住行需求的尋常百姓，所以在零售店的面積比例會(huì)偏高。

 

 

根據(jù)分析大量成功案例我們得出了一個(gè)針對(duì)綜合型商業(yè)，零售：餐飲：娛樂(lè)的黃金比例。其他主題商業(yè)再按需調(diào)整。

 

 

業(yè)態(tài)的知識(shí)就給大家普及到這了，盡管內(nèi)容有點(diǎn)枯燥，但都是我們商業(yè)設(shè)計(jì)必不可少的儲(chǔ)備知識(shí)。千萬(wàn)不要中途放棄哦~

 

規(guī)劃布局

 

結(jié)束了平面上的業(yè)態(tài)解讀后，我們進(jìn)入到規(guī)劃層面的商業(yè)布局。

 

 

規(guī)劃設(shè)計(jì)的最初，我們會(huì)先確定塔樓的位置與動(dòng)線的走向，深化階段做單體設(shè)計(jì)，沿街長(zhǎng)度與寬度都十分重要。如果對(duì)商業(yè)體的面寬和長(zhǎng)度沒(méi)有一個(gè)明確的概念，就很難落實(shí)方案。為此接下來(lái)我們會(huì)交代商業(yè)沿街長(zhǎng)度、體量進(jìn)深、與塔樓的關(guān)系和外部交通流線的布局要點(diǎn)。

 

沿街長(zhǎng)度

 

一般來(lái)說(shuō)，因沿街商業(yè)忌諱不連續(xù)，所以要盡量吃滿密度，不應(yīng)打斷商業(yè)外街從而達(dá)到價(jià)值最大化。但是過(guò)長(zhǎng)的沿街長(zhǎng)度又會(huì)帶來(lái)不良的顧客體驗(yàn)，所以這個(gè)度又應(yīng)該如何拿捏呢？對(duì)于商場(chǎng)的沿街長(zhǎng)度我們要熟悉的規(guī)范是：商場(chǎng)沿街長(zhǎng)度250m以內(nèi)不設(shè)中間車道；按規(guī)范單邊沿街150米，全長(zhǎng)超220米設(shè)置消防車道通道（有環(huán)形消防車道除外）

 

 

具體實(shí)操過(guò)程中，我們根據(jù)人的步行體驗(yàn)設(shè)置上限值，原因是商業(yè)體一般會(huì)在兩端設(shè)置主力店，長(zhǎng)度占60—70米，若商業(yè)沿街長(zhǎng)度為210m，剩余的140—150m對(duì)于許多顧客來(lái)說(shuō)已經(jīng)吃不消，所以兩個(gè)端點(diǎn)的距離若設(shè)置過(guò)長(zhǎng)，會(huì)降低顧客購(gòu)物的體驗(yàn)。所以結(jié)合規(guī)范，我們建議在沿街長(zhǎng)度超過(guò)250m處，應(yīng)該要設(shè)置中間車道將商場(chǎng)的首層斷開(kāi)（如上圖）

 

 

這類超過(guò)250m沿街長(zhǎng)度的情況通常出現(xiàn)在規(guī)模太大的綜合體上，而此類綜合體在背面一般會(huì)設(shè)置塔樓、商務(wù)或住宅片區(qū)，所以這條中間車道除了作為一個(gè)商業(yè)內(nèi)部流線轉(zhuǎn)折點(diǎn)以外，還起到了后面片區(qū)的入口和交通疏導(dǎo)的作用。一般的城市干道不能輕易設(shè)置出租車上落點(diǎn)，這條中間車道就可以承接一部分的客流，成為最佳的出租車上落點(diǎn)。

 

而車道兩邊商場(chǎng)建筑外墻間距控制在23米左右，包含7米的車道、兩邊各3米停車下客的距離和兩邊各3到5米的人行道。這部分內(nèi)容謹(jǐn)記著250m沿街長(zhǎng)度的這個(gè)數(shù)據(jù)就可以了。

 

體量進(jìn)深

 

商業(yè)應(yīng)控制體量厚度，保證合適的室內(nèi)、室外鋪位的進(jìn)深，有利于招商。體量的進(jìn)深與動(dòng)線的設(shè)置有關(guān)，一般來(lái)說(shuō)單動(dòng)線、雙動(dòng)線和主力店與外鋪結(jié)合的情況都有各自進(jìn)深厚度的控制范圍。

 

1.單動(dòng)線

 

 

三排鋪理想厚度：50-65m

 

 

兩排鋪理想厚度：40-50m

 

做單動(dòng)線時(shí)，注意分為三排鋪與兩排鋪的情況。

 

三排鋪，可避免穿越鋪，最理想的厚度控制在50-65m，包含15m內(nèi)鋪+15m內(nèi)街+15m內(nèi)鋪+2m后勤走道+15m外鋪；兩排鋪，除主力店外盡量不做穿越鋪，厚度則控制在40-50m，包含15m內(nèi)鋪+15m內(nèi)街+15m內(nèi)鋪。這些數(shù)據(jù)并不需要大家死記硬背，重點(diǎn)關(guān)注店鋪的10-15m的進(jìn)深以及15-20m的線性中庭街道寬度即可。

 

這里再提一點(diǎn)穿越鋪的要點(diǎn)，穿越鋪對(duì)于個(gè)別商戶來(lái)說(shuō)有利于顧客進(jìn)出方便，但是不利于整體shopping mall的運(yùn)營(yíng)，穿越商鋪雙入口的設(shè)置會(huì)導(dǎo)致主入口的人氣流失，起不了聚攏的作用。所以如果一定要做穿越鋪的話一般設(shè)置在端頭位置（主力店），商業(yè)價(jià)值高的內(nèi)部則避免去做。

 

2.雙動(dòng)線

 

內(nèi)外動(dòng)線，商場(chǎng)厚度控制在80-90m，包含15m商鋪+20m內(nèi)街+25-30m雙內(nèi)鋪+15m外街+15m外鋪，這個(gè)厚度實(shí)際上是單動(dòng)線厚度的疊加。

 

 

一般情況下不建議大家去設(shè)計(jì)雙動(dòng)線，特別是在狹長(zhǎng)的地塊，兩條動(dòng)線可能無(wú)法很好地交接，最后導(dǎo)致人群無(wú)法聚集在中心內(nèi)。不過(guò)一些甲方會(huì)根據(jù)地段的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度，可能選擇了雙動(dòng)線的做法，這種時(shí)候比較恰當(dāng)?shù)奶幚硎址ň褪亲龃髲V場(chǎng)，或者在中央采取回字形的布局。

 

3.主力店+外鋪

 

最后這種情況是主力店與外鋪結(jié)合，最佳厚度控制在70-90m，包含兩個(gè)10m的一跨外鋪和50-70m的五至七跨的主力店（主力店的跨數(shù)若少于6，應(yīng)該往橫向發(fā)展）

 

 

與塔樓關(guān)系

 

出發(fā)點(diǎn)是以盡量少影響商業(yè)布局，切忌將塔樓安置在高價(jià)值的商鋪上。我們總結(jié)了三個(gè)與塔樓關(guān)系的原則

 

原則一

 

條件允許的情況下，購(gòu)物中心頂部盡量不設(shè)置塔樓，讓出大面積的獨(dú)立柱網(wǎng)。

 

(如有主題商業(yè)設(shè)計(jì)，請(qǐng)點(diǎn)擊咨詢?nèi)f維設(shè)計(jì))

 

原則二

 

如需要設(shè)置塔樓，首選設(shè)置在跟購(gòu)物中心脫開(kāi)的外街商業(yè)上，次選在購(gòu)物中心外街邊界處，且盡量設(shè)置在非主干道上。

 

 

遵循原則二與塔樓關(guān)系的最佳方案，保證shopping mall的完整性

 

原則三

 

大多數(shù)情況下可能無(wú)法很好地避開(kāi)塔樓和商業(yè)發(fā)生關(guān)系，那么我們就應(yīng)該采取原則三，將塔樓設(shè)置在主力百貨的上部，留出高價(jià)值的小商鋪。

 

 

案例：深圳的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，塔樓被迫地放在了主力百貨的上部，且盡量移到了邊緣區(qū)。但是也絕不會(huì)去動(dòng)高價(jià)值的商鋪，讓內(nèi)街的商業(yè)完整地保留下來(lái)。

 

外部交通流線

 

了解完以上從塔樓與裙樓的垂直關(guān)系，我們可以進(jìn)入到外部交通流線的水平關(guān)系討論。

 

綜合體商業(yè)的交通流線主要根據(jù)車流的屬性來(lái)區(qū)分，比如商業(yè)車流、寫(xiě)字樓車流、住宅區(qū)車流、出租車流與貨運(yùn)車流。根據(jù)情況來(lái)進(jìn)行人車分流，將下客流線、貨運(yùn)流線、顧客流線車流線分開(kāi)。

 

1.商業(yè)車流

 

 

交通流線除了要形成閉環(huán)以外，無(wú)論你是商業(yè)外街還是shopping mall，所有的客流車輛到達(dá)點(diǎn)必須是商業(yè)的入口。

 

2.不同功能的車流線

 

 

當(dāng)出現(xiàn)圖示中兩條車流線重疊的情況，我們要按照3車道以上來(lái)設(shè)計(jì)，預(yù)留排隊(duì)車道，如果能做到12米以上基本可以容納4車道。

 

3.出租車流

 

出租車流與商業(yè)車流的原則基本差不多，不過(guò)出租車流要注意一個(gè)下客點(diǎn)的設(shè)置問(wèn)題。出租車停放的位置應(yīng)是商業(yè)的主入口或次入口，最好是在次入口設(shè)置。

 

 

國(guó)外比較常見(jiàn)的做法是將地下車庫(kù)與出租車下客點(diǎn)結(jié)合起來(lái)（如圖2），這時(shí)候我們一般會(huì)將路邊線與商業(yè)面的距離調(diào)整到15米以上，這個(gè)距離既可以滿足車輛在商鋪入口的旁邊停車，又可以在路邊停車，同時(shí)保留一個(gè)地下車庫(kù)出車的距離。

 

如果不需要考慮地下車庫(kù)的話，只需考慮在商業(yè)門(mén)口停車，如圖3將距離調(diào)整至10米即可。

 

4.貨運(yùn)車流

 

 

貨運(yùn)車流線相對(duì)而言比較簡(jiǎn)單，單線迂回的路線，不需要形成閉環(huán)?？紤]到盡量減少它在路面的行駛距離就可以了。

 

柱網(wǎng)與商鋪

 

 

終于要進(jìn)入商業(yè)單體設(shè)計(jì)最重要的環(huán)節(jié)——柱網(wǎng)與商鋪，我們需要在前期理清楚柱網(wǎng)、商鋪面積以及停車位停放的關(guān)系。

 

 

商業(yè)柱網(wǎng)的制約因素主要是商鋪與車位

 

因塔樓和裙樓結(jié)構(gòu)脫開(kāi)，商業(yè)柱網(wǎng)在設(shè)計(jì)初期可不考慮塔樓柱網(wǎng)。以下是對(duì)于商業(yè)柱網(wǎng)的規(guī)劃步驟的個(gè)人建議：

 

 

先從商業(yè)規(guī)模考慮商鋪標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)尺寸，一般來(lái)說(shuō)10萬(wàn)方以下的商業(yè)屬于中小型商業(yè)，留意外街與內(nèi)街標(biāo)鋪的面寬，內(nèi)街是外街的兩倍。外街是對(duì)外招商出售的商鋪，一般來(lái)說(shuō)面積越小的鋪越容易出租。內(nèi)街與外街通常是一整跨，如圖朝外的商鋪面寬為4.2米，朝內(nèi)則為8.4米。

 

示意圖

 

8.4米相對(duì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較經(jīng)濟(jì)的數(shù)值。對(duì)于下部停車場(chǎng)來(lái)說(shuō)，shopping mall的柱子一般是800-1200的尺寸，8.4米的跨度能夠恰好停下四臺(tái)車；對(duì)于上部商鋪劃分開(kāi)間比較合適，如果柱網(wǎng)的上部是一個(gè)酒店的話，4.2米的開(kāi)間對(duì)于酒店房間比較適用，可以做成四、五星級(jí)的酒店規(guī)模。綜上，我們可以按照車位來(lái)確定柱網(wǎng)。

 

 

當(dāng)你的面積達(dá)到10萬(wàn)平方米以上，柱網(wǎng)可以適當(dāng)放大，考慮做到11m或10.8米的跨度，可以停下五輛車。但是11米作為一間商鋪的面寬顯得過(guò)大，這時(shí)候建議無(wú)論是室內(nèi)還是室外，應(yīng)該對(duì)半切分成兩開(kāi)間即5.5米的面寬。那么商鋪的進(jìn)深建議的是使用進(jìn)深與面寬比例為2:1，如果還要切分，最好也不要超過(guò)3:1。否則這樣狹長(zhǎng)的商鋪會(huì)不實(shí)用，且難出租。所以考慮到招商問(wèn)題，一般還是要選擇2:1的比例。

 

11米的柱網(wǎng)

 

商鋪面積

 

商鋪面積存在一個(gè)權(quán)重關(guān)系。開(kāi)間的權(quán)重高于進(jìn)深，開(kāi)間是最高的權(quán)重，決定了店鋪的商業(yè)價(jià)值；進(jìn)深愈大，店鋪出租率愈低，同時(shí)不利于消防疏散。

 

 

所以我們應(yīng)該把控好店鋪的開(kāi)間、進(jìn)深與面積關(guān)系。開(kāi)間一般來(lái)說(shuō)是6米-10米，如果是十萬(wàn)方以下的中小型商業(yè)可以做成4.2米。進(jìn)深建議不超過(guò)15米，除非是一個(gè)大型餐飲店，餐飲店并沒(méi)有那么忌諱大進(jìn)深的鋪型，進(jìn)深可以做到25m。面積考慮店鋪出租率高的應(yīng)當(dāng)選擇40㎡左右的商鋪，謹(jǐn)慎選擇100㎡以上的商鋪面積。

 

在這里提供給大家一組開(kāi)間與進(jìn)深的組合建議值作為參考。

 

 

A與B的數(shù)值表示了一個(gè)在規(guī)整柱網(wǎng)下做的商鋪。在落實(shí)方案的時(shí)候，往往會(huì)加入像核心筒和樓梯，即不是整跨柱網(wǎng)的情況。這時(shí)候應(yīng)當(dāng)選擇合理組合值C。這四組數(shù)據(jù)都是較為實(shí)用的店鋪面積。

 

(如有主題商業(yè)設(shè)計(jì)，請(qǐng)點(diǎn)擊咨詢?nèi)f維設(shè)計(jì))

 

圖例表示，左邊我們看到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的8.4×8.4的沿街商業(yè)鋪，進(jìn)深較大，物業(yè)完整漂亮，即使是外街也可以考慮做成大鋪。里街出現(xiàn)了一些小進(jìn)深的商鋪，我們建議將其分為二開(kāi)間，可以大大提高出租率。因?yàn)?0方的商鋪對(duì)于二線以下的城市來(lái)說(shuō)非常受歡迎，屬于經(jīng)濟(jì)適用型。

 

層高與尺度

 

 

結(jié)束了平面上的商鋪面積大小，我們來(lái)看看單體設(shè)計(jì)中還涉及到的層高與尺度。

 

層高方面首層層高一般是6米，最常用的二層以上層高就是5—5.5米，凈高不低于3.6米。由于地下造價(jià)貴，即使是差一米的高度，造價(jià)差異也比較大。所以地下層高比地上層高更加有講究，建議詢問(wèn)甲方地下空間層高要求。地下空間主要以超市百貨這些主力店為主。

 

 

接下來(lái)我們從剖面的角度來(lái)解析層高與尺寸的關(guān)系。那么為什么凈高不能低于3.6米呢？以中間的圖為例，中庭的尺寸是八米，人站在二層以上的回廊邊時(shí)，我們需要考慮商業(yè)昭示性的設(shè)計(jì)，即人透過(guò)欄桿頂部也能看到對(duì)面上層的商鋪logo（扣除管線吊頂），3.6米就是垂直層高最低的要求。所以在層高與剖面設(shè)計(jì)當(dāng)中，剖面視線分析是必不可少的。

 

尺度——回廊

 

 

中間有開(kāi)洞的回廊設(shè)計(jì)

 

很多人在做商場(chǎng)回廊時(shí)，往往不會(huì)注意平面上3000或3500的差異，而實(shí)際上回廊差500會(huì)造成較大影響。從上圖我們可知回廊一般以四股人流來(lái)設(shè)計(jì)，一股人流的寬度為0.55+（0-0.15）m。這個(gè)（0-0.15）m為人流行走過(guò)程中人體的擺幅范圍。按照來(lái)往兩股人流（0.7x 2）m ，往兩股人流（0.7 x 2）m，共四股人流最小值計(jì)算為2.8 m?？梢源_定人流寬度。

 

這里我們注意到圖上還有一個(gè)1200的尺寸，這個(gè)1.2m是人眼距櫥窗的觀察距離，根據(jù)櫥窗高度和人眼視角推算出來(lái)的。正常人眼睛視角為 30度，視野為上60度，下70度的空間范圍，通常櫥窗最小高度為2.4 m，在適當(dāng)?shù)恼彰飨拢^察距離為櫥窗高度的一半為宜，即1.2 m，最后可推知中庭回廊最小寬度為4m。

 

國(guó)內(nèi)外成功商業(yè)案例尺度列舉

 

內(nèi)街軸線寬度=1/2柱寬+0.3m裝修厚度+4.0m走廊+6.0m中空+4.0m走廊+0.3m裝修厚度+1/2柱寬=15400

 

以上討論的是中空開(kāi)洞的情況，如果是室內(nèi)商業(yè)街（兩側(cè)商鋪）沒(méi)有開(kāi)洞空間的情況下，主街寬度一般是8米，輔街寬度為4-6米。

 

尺度——中庭

 

強(qiáng)調(diào)一個(gè)中庭尺寸不宜太大的要點(diǎn)，如果是僅有垂直交通的開(kāi)洞，一般尺寸控制在8-10米。

 

商業(yè)案例的數(shù)據(jù)分析圖

 

主中庭一般不超過(guò)1000㎡，特別是寸土寸金的香港地區(qū)，他們的商業(yè)廣場(chǎng)中庭尺度一般是40m×20m，像朗豪坊27m×50m的中庭已經(jīng)是超大型的尺度。

 

 

中庭面積一般占平層面積3%-6%，所以我們?cè)谧錾虡I(yè)平面設(shè)計(jì)時(shí)，遇到中空部分應(yīng)當(dāng)要有一個(gè)合理的預(yù)估值。尺度較小的中庭一般在300㎡以下，尺度為20m×10m。

 

小尺度中庭

 

尺度——入口廣場(chǎng)

 

室外一般要考慮的是入口廣場(chǎng)的尺度，我們?cè)谧鲰?xiàng)目調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)這些著名的商業(yè)體，通常比例（廣場(chǎng)寬度：建筑高度）控制在1/3到1/2的區(qū)間。

 

 

有興趣的朋友可以去調(diào)研一下目前國(guó)shopping mall的比例，基本遵循上面提到的比例值。

 

 

可以根據(jù)基地的形狀來(lái)確定廣場(chǎng)的尺度，到底是廣場(chǎng)寬度與建筑高度比還是廣場(chǎng)進(jìn)深與建筑高度比。帶型的基地應(yīng)當(dāng)考慮寬度，而方形的基地則考慮進(jìn)深。

 

垂直交通

 

當(dāng)我們畫(huà)完所有的商鋪、柱網(wǎng)還有廣場(chǎng)設(shè)計(jì)之后，就可以開(kāi)始布置垂直交通。意味著我們的商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)即將接近尾聲。

 

商業(yè)的垂直交通主要分為扶梯與樓、電梯。

 

扶梯

 

扶梯對(duì)于引導(dǎo)人流起著關(guān)鍵作用，上下扶梯應(yīng)當(dāng)在主要的中庭空間布置，在兩個(gè)主要中庭之間，布置一組上下扶梯。

 

 

扶梯建議注意事項(xiàng)

 

自動(dòng)扶梯在規(guī)范上的要求只有傾斜角度與提升高度和額定速度的關(guān)系，至于扶梯的服務(wù)面積和兩部扶梯的間隔距離，都是經(jīng)驗(yàn)之談。估算一部自動(dòng)扶梯服務(wù)面積是3000㎡，兩部扶梯的間隔最好在50米以內(nèi)。

 

扶梯的面積參考我們根據(jù)其他商業(yè)案例總結(jié)出一個(gè)列表：

 

 

扶梯設(shè)置的重點(diǎn)應(yīng)是扶梯的形式，如采取螺旋形式或平行形式，原則就是“通而不暢”，盡量制造適當(dāng)?shù)挠鼗芈肪€，能讓顧客逗留游覽整個(gè)商場(chǎng)。比較避諱在一個(gè)小范圍的空間解決所有的垂直交通，過(guò)于直接的顧客流線，對(duì)整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)不利。

 

 

特別條件允許的話，如果能夠采用飛天梯的扶梯形式，不僅形成快速的動(dòng)線，且讓顧客對(duì)于整個(gè)商場(chǎng)的空間記憶感強(qiáng)烈。香港的朗豪坊正是采用這種扶梯游覽商場(chǎng)的形式。

 

那么一般情況下，大家普遍還是首選螺旋式的扶梯布局（左下角圖示），這種布局應(yīng)用在面寬大的中庭。如果在沒(méi)有大中庭的條件，我們就采取平行式的扶梯（右下角圖示），不過(guò)圖上這種整棟直上直下的設(shè)計(jì)是相當(dāng)不利的，所以最好就是采取上三層與下三層分組設(shè)置扶梯。

 

樓、電梯

 

除了主要扶梯外，還需要安排輔助的垂直要素如：消防樓梯、貨梯、客梯與一般樓梯。

 

1.消防樓梯

 

消防樓梯主要注意一個(gè)舊規(guī)與新規(guī)的區(qū)別，以前是要求4500㎡以上要布置3臺(tái)，我們根據(jù)舊規(guī)給出了消防電梯與單層面積關(guān)系的參考。不過(guò)現(xiàn)在新規(guī)根據(jù)防火要求調(diào)整成每個(gè)防火分區(qū)要有1臺(tái)消防樓梯，這個(gè)調(diào)整其實(shí)是針對(duì)舊規(guī)存在消防隱患的地方。因?yàn)閷?shí)例操作時(shí)，當(dāng)平層面積過(guò)大，按照舊規(guī)的要求，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防員很難抵達(dá)距離消防樓梯遠(yuǎn)的地方。所以按每個(gè)防火分區(qū)布置一臺(tái)消防樓梯即可，另外貨梯可分點(diǎn)設(shè)置，通常也能用作消防電梯。

 

 

2.貨梯

 

商業(yè)貨梯要關(guān)注服務(wù)面積是兩萬(wàn)平方米，像辦公樓的貨梯服務(wù)面積是5000㎡。

 

 

3.客梯

 

客梯的設(shè)置原則就是不能干擾主動(dòng)線，通常位于次動(dòng)線一側(cè)，盡量安排靠邊的位置。

 

 

4.普通樓梯

 

樓梯的安排，我們建議首先把內(nèi)部的走道設(shè)置完后，再滿足80米的間距布置樓梯，最后計(jì)算疏散寬度。切記不要在一開(kāi)始就按照疏散寬度來(lái)將樓梯平均地分布在通道上，因?yàn)槲覀兊氖枭挾葘?shí)際上可以選擇在較為不利的非營(yíng)業(yè)面里消化掉，通過(guò)集中樓梯或者剪刀梯的方式來(lái)解決寬度的問(wèn)題。

 

 

其余的地方則按正常樓梯來(lái)做，千萬(wàn)不要影響高價(jià)值的營(yíng)業(yè)商鋪的寬度，即使是主力店，也不應(yīng)該設(shè)置大量樓梯。

 

樓梯在首層會(huì)出現(xiàn)三種情況

 

 

1與3的情況都是樓梯L型朝內(nèi)分布，2的情況是一部分朝外。

 

第一種情況比較好，商鋪的完整性比較高。第三種情況不足的就是商鋪也呈現(xiàn)L型，不利于經(jīng)營(yíng)。那么最差的情況就是第二種，因?yàn)樗嫉袅烁邇r(jià)值的營(yíng)業(yè)面，盡管省掉了1與3長(zhǎng)條的空間，但是瑜不遮瑕。所以我們應(yīng)當(dāng)記住一切以營(yíng)業(yè)面為主，建議樓梯都安排朝內(nèi)。

 

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