匯編：商業(yè)地產(chǎn)精選、商業(yè)地產(chǎn)人脈圈

 

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)調(diào)研：

 

在人們的慣常思維中，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就是一個(gè)買菜的地方，基本上是中老年人、家庭婦女從各個(gè)居民區(qū)聚集到此處，然后完成一日三餐的食材選購(gòu)，然后離開(kāi)，非常單一的模式。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是指用于銷售蔬菜、水果、瓜果、水產(chǎn)品、禽蛋、肉類及其制品、糧油及其制品、豆制品、熟食、調(diào)味品、土特產(chǎn)等各類農(nóng)產(chǎn)品和食品的以零售經(jīng)營(yíng)為主的固定場(chǎng)所。

 

一、菜市場(chǎng)的現(xiàn)狀

 

菜市場(chǎng)多依托社區(qū)生存，交通便捷、客流量大是所有菜市場(chǎng)的共同特點(diǎn)。菜市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)物品豐富，從蔬菜到肉類，從咸菜到佐料，各種與飲食相關(guān)的菜品物品一應(yīng)俱全。

 

快速的城市化進(jìn)程，讓每座城市看起來(lái)都一樣，都市菜市場(chǎng)也不例外。菜市場(chǎng)雖然處在城市的灰色地帶，屬于城市的暗角，但它對(duì)于市民來(lái)說(shuō)是一個(gè)必不可少的最平凡、最日常的生活空間?，F(xiàn)今多數(shù)都市菜市場(chǎng)僅僅滿足于必要的功能需求，作為社區(qū)活力的重要地位漸漸喪失，整體環(huán)境被貼上各種負(fù)面標(biāo)簽，如臟亂差、污水遍地、缺乏溫度等。更嚴(yán)重的是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)許多菜市場(chǎng)正在被拆除，漸漸消失……它們的消失會(huì)造成人們生活方式和城市記憶的破壞，這對(duì)在城市生活的人們來(lái)說(shuō)是一個(gè)極大的損失。

 

隨著時(shí)代的變化，菜市場(chǎng)的概念也在發(fā)生變化。人們的生活習(xí)慣、消費(fèi)價(jià)值觀、支付方式等都對(duì)傳統(tǒng)空間有所影響，因此導(dǎo)致人們心中的菜市場(chǎng)也有所不同。菜市場(chǎng)對(duì)60后、70后來(lái)說(shuō)是傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，他們對(duì)該類型的菜市場(chǎng)有著特殊的情感寄托，并且認(rèn)為該地蔬菜新鮮、講究時(shí)令、充滿生活氣息；80后，90后消費(fèi)自由、崇尚個(gè)性，注重滿足精神需求，他們心中對(duì)菜市場(chǎng)的定位是生鮮超市，店面光鮮亮麗、有跨地域美食和精制的品牌包裝；00后心中的菜市場(chǎng)隨著高科技的飛速發(fā)展可能是虛擬超市，只需要一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)軟件就可以解決一切問(wèn)題。所以年輕人對(duì)傳統(tǒng)菜市場(chǎng)的印象只是停留在臟亂差的環(huán)境和混亂的管理模式，這使他們第一時(shí)間喪失了消費(fèi)的欲望。在這個(gè)追求精神世界的時(shí)代，傳統(tǒng)菜市場(chǎng)滿足不了他們的精神需求，所以單一的設(shè)計(jì)理念在現(xiàn)今已經(jīng)行不通，這個(gè)特殊的菜市場(chǎng)空間品牌需要被重新定義。(如需農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)，請(qǐng)點(diǎn)擊咨詢?nèi)f維設(shè)計(jì))

 

萬(wàn)維設(shè)計(jì)案例_半島菜市場(chǎng)

 

（一)菜市場(chǎng)存在的必要性

 

在充滿鋼筋混凝土、人情冷漠的城市里，充滿人情味兒和市井氣息的菜市場(chǎng)顯得格外珍貴。一個(gè)著名的小說(shuō)家曾說(shuō)過(guò)，如果一個(gè)人對(duì)生活失去了信心，那么就讓他走進(jìn)菜市場(chǎng)，在這里看盡人生百態(tài)，感受食物的原始?xì)庀⒑蜕镊攘?。菜市?chǎng)是市民最平凡的日常生活場(chǎng)所，有最接地氣的市井文化、最樸實(shí)的情感交流。在這里形成的日常交流模式連接食物與人、人與人、人與環(huán)境，構(gòu)建了人們緊密聯(lián)系的社交網(wǎng)絡(luò)，是一個(gè)城市的文化符號(hào)。

 

（二）供應(yīng)鏈中間渠道多：降效抬價(jià)

 

一線城市和低線城市菜市場(chǎng)具有相同的特點(diǎn)：中間渠道多，供應(yīng)鏈效率低。例如蔬菜從生產(chǎn)端到菜市場(chǎng)菜販?zhǔn)种校痪€城市約經(jīng)手4個(gè)左右的中間商，低線城市甚至更多。菜品經(jīng)過(guò)多次中間轉(zhuǎn)運(yùn)倒賣，一方面抬高蔬菜價(jià)格，另一方面提高了損耗水平。低線城市越下沉中間渠道越多，導(dǎo)致出現(xiàn)這一現(xiàn)象：低線城市雖然整體生活水平低于一線城市，但是菜品價(jià)格（除本地菜）幾乎和一線城市不相上下，甚至部分地區(qū)高于一線菜價(jià)。菜市場(chǎng)的供應(yīng)鏈模式是下一級(jí)菜商向上一級(jí)菜商進(jìn)貨，因此一個(gè)菜商接觸的范圍僅局限于供貨菜販和需求菜販（或消費(fèi)者），這導(dǎo)致菜販信息流通不暢，影響市場(chǎng)供需兩側(cè)的信息交流。

 

菜市場(chǎng)采購(gòu)鏈

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（三）菜市場(chǎng)盈利模式：一線城市VS低線城市

 

城市中菜市場(chǎng)的規(guī)模大小各異。中大型規(guī)模的菜場(chǎng)面積在1000平左右，一般擁有80-100個(gè)攤位，一般位于城市或者區(qū)域的核心。如貴陽(yáng)市的錦星集貿(mào)市場(chǎng)，面積1800平方米，有121個(gè)攤位，位于貴陽(yáng)市中心城區(qū)。小型規(guī)模的菜市場(chǎng)面積在500平方米左右，攤位數(shù)一般是50個(gè)左右，這一規(guī)模菜市場(chǎng)在低線城市分布較多。如河南南陽(yáng)市七里園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和黑龍江牡丹江市東安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，兩個(gè)市場(chǎng)面積都在600平方米左右，有近50個(gè)攤位。

 

菜市場(chǎng)品類齊全，一般包括蔬菜、肉類、水產(chǎn)、海產(chǎn)、加工品、水果及干菜配料，蔬菜、水產(chǎn)和肉類普遍是菜市場(chǎng)的前三大品類，肉類和水產(chǎn)的sku重合度約90%，蔬菜sku重合度約70%。菜市場(chǎng)客單價(jià)一般約10-50元，低線城市客單價(jià)比一線城市低10元左右。如北京市菜市場(chǎng)的客單價(jià)約在30-50元，三線城市山東淄博市客單價(jià)約20-30元。菜市場(chǎng)加價(jià)率一般在20%左右，損耗率5%左右，毛利率平均約20%，凈利率約15%。日銷額約800-2000元，其中低線城市菜市場(chǎng)攤位日銷額在1000元左右，一線城市攤位日銷額約2000元左右。一線城市菜市場(chǎng)攤位年凈收入7萬(wàn)左右，低線城市菜市場(chǎng)攤位年凈收入5萬(wàn)左右。低線城市攤位租金20-80元不等，一線城市攤位日租金約33-120元不等。在低線城市，攤販經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)攤位獲取的收入可以在低線城市維持不錯(cuò)的生活水平。一線城市生活成本更高，攤販的年收入僅夠維持?jǐn)傌溤谝痪€城市的生存。

 

低線城市與一線城市模式對(duì)比

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（四）菜市場(chǎng)畫(huà)像

 

1、攤販：外來(lái)務(wù)工辛苦維持

 

菜市場(chǎng)多數(shù)攤位以夫妻店模式經(jīng)營(yíng)，部分面積較大攤位是3-4人經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)時(shí)間都在5年以上。攤販年齡幾乎都在35-55歲之間，其中低線城市攤販更年輕化。一線城市的菜市場(chǎng)攤販幾乎都是外來(lái)務(wù)工人員，低線城市菜市場(chǎng)攤販一般是所屬地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)來(lái)城里經(jīng)營(yíng)生意的居民。進(jìn)貨頻率為1-2天/次，貨源地與攤位距離較遠(yuǎn)，基本在10km以上，一般從凌晨3點(diǎn)開(kāi)始去批發(fā)地進(jìn)貨，回來(lái)后擺攤6點(diǎn)以后早市開(kāi)始。關(guān)于對(duì)生意的打算，一線城市攤販年齡多數(shù)在中年以上，普遍表示過(guò)幾年他們做不動(dòng)生意的時(shí)候就回家養(yǎng)老，現(xiàn)在的生意越來(lái)越不好做，對(duì)比前幾年現(xiàn)在的收入僅夠維系在大城市的生存。低線城市攤販則表示看生意情況，目前應(yīng)該會(huì)繼續(xù)做下去，若行情不好會(huì)考慮換個(gè)生意。

 

2、消費(fèi)者：中老年為主，粘性高

 

菜市場(chǎng)消費(fèi)者以周邊社區(qū)居民為主，多數(shù)菜市場(chǎng)都有toB業(yè)務(wù)，不同菜市場(chǎng)toB業(yè)務(wù)占比不一，該比例最高可達(dá)50%。菜市場(chǎng)熟客占比80%以上，復(fù)購(gòu)率較高，購(gòu)買頻率大概為1-3天/次，其中老年人購(gòu)物頻率更高。菜市場(chǎng)的主流消費(fèi)者主要分為兩大類：30-50歲中青年人和50歲以上的中老年人。30-50歲的中青年消費(fèi)具有頻率低、客單高的特點(diǎn)，50歲以上的中老年消費(fèi)具有頻率高、客單低的特點(diǎn)。

 

菜市場(chǎng)人物畫(huà)像

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（五）菜市場(chǎng)優(yōu)劣分析：既是高地，也有不足

 

1、菜市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：需求豐富，供給質(zhì)高，政策利好

 

菜市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)具有：地理位置優(yōu)勢(shì)、租金優(yōu)勢(shì)、一站式購(gòu)物、消費(fèi)高粘性、政策利好趨勢(shì)等。五大優(yōu)勢(shì)使得菜市場(chǎng)成為不易攻克的“高地”。

 

地理位置優(yōu)勢(shì)：菜市場(chǎng)一般位于居民聚居區(qū)，交通便利客源豐富，需求端誘惑力。租金優(yōu)勢(shì)：菜市場(chǎng)攤位租金相對(duì)便宜，有利于吸引攤販入駐，保證供給端質(zhì)量。一站式購(gòu)物：菜市場(chǎng)內(nèi)品類齊全，同品類攤位較多，既方便消費(fèi)者一站式購(gòu)物，又便于不同商家比價(jià)。消費(fèi)高粘性：在中國(guó)菜市場(chǎng)相比超市社會(huì)屬性更濃，“人情味”使菜市場(chǎng)成為消費(fèi)者生活的一部分，具有不可或缺性。政策利好趨勢(shì)：全國(guó)一二線城市都著力推動(dòng)菜市場(chǎng)升級(jí)改造，建立標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)。如南京市2018年“菜籃子”工作要點(diǎn)，要完成101個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)改造任務(wù)。廣州市2017年發(fā)布《肉菜市場(chǎng)升級(jí)改造建設(shè)指引》，對(duì)菜市場(chǎng)的外觀建設(shè)、水電氣和衛(wèi)生設(shè)施、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)布局等作出具體要求和規(guī)定。

 

2、菜市場(chǎng)劣勢(shì)：經(jīng)營(yíng)不善，價(jià)格偏高，競(jìng)爭(zhēng)加劇

 

菜市場(chǎng)的不足之處有：經(jīng)營(yíng)管理不善、流通環(huán)節(jié)多導(dǎo)致價(jià)格偏高、需求端可能縮小、競(jìng)爭(zhēng)加劇。內(nèi)在不足加外部威脅使菜市場(chǎng)不得不需求轉(zhuǎn)型。

 

經(jīng)營(yíng)管理不善：盡管多數(shù)菜市場(chǎng)都向標(biāo)準(zhǔn)化方向改造升級(jí)，但菜市場(chǎng)“臟亂差”的印象還沒(méi)完全從消費(fèi)者心理中抹去。流通環(huán)節(jié)多導(dǎo)致價(jià)格偏高：菜市場(chǎng)的商品經(jīng)過(guò)流通環(huán)節(jié)層層加價(jià)，導(dǎo)致價(jià)格較高。與超市菜品價(jià)格相比處于劣勢(shì)。需求端可能縮?。耗贻p人呈現(xiàn)單身比例增加、就餐外部化、傾向點(diǎn)外賣等特點(diǎn)，導(dǎo)致去菜市場(chǎng)消費(fèi)的年輕群體縮小。

 

競(jìng)爭(zhēng)加?。撼小⑸鐓^(qū)便利店布局更加密集、生鮮電商層出不窮，各種競(jìng)爭(zhēng)力量對(duì)菜市場(chǎng)形成圍攻趨勢(shì)。

 

菜市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比

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（六）菜市場(chǎng)需求變遷

 

1、價(jià)格波動(dòng)明顯，需求層級(jí)分化

 

菜市場(chǎng)需求端出現(xiàn)分化。第一級(jí)分化消費(fèi)者分級(jí)為散客和B端客戶，其中散戶又可按年齡段由高到低分為高粘性、高彈性和低需求三種，老年人（55歲以上）屬于菜市場(chǎng)的高粘性消費(fèi)群體，購(gòu)買頻率高，客單價(jià)低；中青年（30-55歲）屬于高彈性消費(fèi)群體，因?yàn)槌耸袌?chǎng)外，超市、社區(qū)便利店、生鮮電商度可能成為他們的選擇，且消費(fèi)的靈活性較大；年輕群體（30歲以下）則對(duì)菜市場(chǎng)有較低的需求，因?yàn)槲椿榈哪贻p群體愿意自己做飯的人越來(lái)越少，點(diǎn)外賣或外出就餐成為年輕人就餐的主流。需求端分化使菜市場(chǎng)面臨“眾口難調(diào)”的問(wèn)題。

 

與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì)比，生鮮類居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上下波動(dòng)幅度較大，波動(dòng)趨勢(shì)與整體消費(fèi)價(jià)格指數(shù)一致。一方面生鮮價(jià)格對(duì)環(huán)境變化較敏感，容易出現(xiàn)波動(dòng)；另一方面生鮮產(chǎn)品屬于民生產(chǎn)品，生鮮產(chǎn)品價(jià)格受國(guó)家的嚴(yán)格監(jiān)控，雖有上下波動(dòng)但沒(méi)有明顯的上漲趨勢(shì)。對(duì)于菜市場(chǎng)攤販，成本在逐年變動(dòng)但銷售價(jià)格沒(méi)有明顯提升，對(duì)收入的影響不樂(lè)觀。

 

2、競(jìng)爭(zhēng)加劇：由剛需到備選

 

競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)涌現(xiàn)使菜市場(chǎng)定位從“剛需”變?yōu)?ldquo;備選”。在上個(gè)世紀(jì)菜市場(chǎng)還是壟斷各大餐桌的主要角色，后來(lái)出現(xiàn)社區(qū)便利店和超市，現(xiàn)在出現(xiàn)生鮮電商、生鮮超市等，不斷與菜市場(chǎng)分割市場(chǎng)份額。這些業(yè)態(tài)使菜市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)不再突出，超市在價(jià)格和環(huán)境方面優(yōu)于菜市場(chǎng)，社區(qū)便利店和生鮮超市比菜市場(chǎng)“更便利”，生鮮電商更迎合年輕群體需求，各種業(yè)態(tài)迸發(fā)與菜市場(chǎng)分割生鮮市場(chǎng)份額。

 

從20世紀(jì)到現(xiàn)在，超市和便利店在中國(guó)經(jīng)歷了從無(wú)到有，從少到多的變化。從2009-2017便利店及超市門(mén)店數(shù)量來(lái)看，便利店數(shù)量一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，近年來(lái)超市受電商行業(yè)沖擊，數(shù)量呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。但超市生鮮收入占比有增加趨勢(shì)，根據(jù)2011-2016年永輝超市、人人樂(lè)和家家悅生鮮收入占比變化發(fā)現(xiàn)，大型超市生鮮收入占比逐漸增大。菜市場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)更多樣化更激烈。

 

除傳統(tǒng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)外，政策因素也是影響菜市場(chǎng)變遷不可忽視的外因。一線城市出于城市化改造因素，關(guān)閉了很多大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，中低線城市著力于菜市場(chǎng)的升級(jí)改造。不同地區(qū)政策對(duì)菜市場(chǎng)發(fā)展起著方向性引導(dǎo)作用。

 

二、菜市場(chǎng)新變化賦能新方向

 

（一）菜市場(chǎng)為何可以頑強(qiáng)生存

 

1、菜市場(chǎng)文化有生命力

 

菜市場(chǎng)不是中國(guó)“特產(chǎn)”，在俄羅斯、韓國(guó)、法國(guó)、墨西哥等國(guó)家也都活躍著菜市場(chǎng)的影子，各個(gè)國(guó)家的菜市場(chǎng)雖有差異但都有同一特點(diǎn)：承載著社交功能。在菜市場(chǎng)更能體現(xiàn)出一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)的風(fēng)土人情，折射一座城市的形態(tài)和居民的生活面貌。在中國(guó)現(xiàn)代化大都市，人與人之間的連接方式更依賴社交軟件，雖然社區(qū)生活弱化，但是鄰里交往的社區(qū)空間仍存在，菜市場(chǎng)仍然是日常交易的場(chǎng)所。

 

其次，中國(guó)菜市場(chǎng)具有中國(guó)“特色”。中國(guó)“民以食為天”的觀念，以及龐大的人口數(shù)量和各地各異的飲食習(xí)慣，促使菜市場(chǎng)產(chǎn)生“中國(guó)特色”。中國(guó)飲食豐富，品類多樣，例如按地域區(qū)分的魯菜、湘菜、粵菜等等，即使是家庭餐桌上也會(huì)有“三菜一湯”。品類豐富的餐飲對(duì)菜品、配料豐富度的要求更高。目前菜市場(chǎng)是唯一一個(gè)平臺(tái)，可以滿足如此多人口的需求和如此多變飲食的需要，菜市場(chǎng)是中國(guó)后廚和家庭餐桌的支柱。

 

再者，和超市各司其職的售貨員或者收銀員相比，菜市場(chǎng)賣菜的大爺大媽似乎讓人感覺(jué)跟親近，嘈雜的菜市場(chǎng)環(huán)境雖不是一個(gè)好標(biāo)簽，但熱熱鬧鬧的集市總是令人感到一種隨意和暖意，超市冷冰冰高度同質(zhì)化的服務(wù)反而沒(méi)有了吸引力。周末菜市場(chǎng)人流量一般多于工作日客流量一倍以上，周末和家人逛逛菜市場(chǎng)也成為上班族的家庭活動(dòng)。除去外部因素，菜市場(chǎng)本身也在不斷迭代更替，菜市場(chǎng)的發(fā)展路徑依舊遵循市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的法則。從上世紀(jì)到現(xiàn)在，菜市場(chǎng)在逐步向運(yùn)營(yíng)規(guī)范化、管理專業(yè)化、布局合理化方向發(fā)展，“臟亂差”的菜市場(chǎng)不符合越來(lái)越注重生活品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)者需求，目前存活下來(lái)的菜市場(chǎng)都是“改頭換面”后的菜市場(chǎng)，跟進(jìn)市場(chǎng)腳步才不會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

 

2、菜市場(chǎng)商業(yè)利潤(rùn)空間與壁壘共存

 

菜市場(chǎng)能生存下去的必要條件是菜市場(chǎng)商業(yè)有利潤(rùn)空間，有錢(qián)可賺才會(huì)驅(qū)使供給端有人流入，推動(dòng)這一商業(yè)模式繼續(xù)發(fā)展。賣菜生意讓攤販得以在城市駐足生存，相比其他生意，賣菜生意雖然辛苦但利潤(rùn)可觀。近年菜市場(chǎng)生意有所變冷，但根據(jù)草根調(diào)研結(jié)果，一線城市菜市場(chǎng)攤販依靠菜市場(chǎng)生意仍可以維持生存，低線城市攤販則可以維持城市平均生活水平。菜市場(chǎng)之所以能生存下去，也是因?yàn)檫@一商業(yè)還有利潤(rùn)可以吸引攤販進(jìn)入。其次生鮮供應(yīng)鏈一直是行業(yè)高地，要想突破菜市場(chǎng)首先需突破供應(yīng)鏈。除了一般生鮮供應(yīng)鏈的屬性外，菜市場(chǎng)供應(yīng)鏈還有種類豐富、體量大的特點(diǎn)，不同商品對(duì)供應(yīng)鏈的要求也不同，這對(duì)供應(yīng)鏈有很高的要求，菜市場(chǎng)是集各種社會(huì)零散力量完成這一供應(yīng)鏈系統(tǒng)。雖然很多生鮮電商目前已經(jīng)建設(shè)了全套的供應(yīng)鏈，但是在產(chǎn)品豐富度和體量上仍無(wú)法與菜市場(chǎng)匹敵，這也是菜市場(chǎng)面對(duì)各種沖擊仍頑強(qiáng)生存的原因。

 

（二）目前菜市場(chǎng)的演變形式

 

1、標(biāo)準(zhǔn)化升級(jí)改造持續(xù)進(jìn)行，新區(qū)建設(shè)配套菜市場(chǎng)滲透

 

對(duì)菜市場(chǎng)的升級(jí)改造和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)將持續(xù)進(jìn)行，政府管控進(jìn)一步加強(qiáng)。新建改建示范性標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)是各地政府實(shí)事項(xiàng)目。市級(jí)財(cái)政安排示范性標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)，促進(jìn)菜市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)對(duì)場(chǎng)地環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、商品管理、衛(wèi)生狀況、經(jīng)營(yíng)規(guī)范都有詳細(xì)的指導(dǎo)和規(guī)定。此外，城市菜市場(chǎng)的數(shù)量、用地、布局、服務(wù)人口、服務(wù)半徑也會(huì)在政府的統(tǒng)籌規(guī)劃下。市商務(wù)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)城市蔬菜零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)的組織推動(dòng)、協(xié)調(diào)指導(dǎo)和督促檢查。城市新區(qū)建設(shè)將配套社區(qū)菜市場(chǎng)或菜店，明確配建的社區(qū)菜市場(chǎng)或菜店的位置、建筑規(guī)模等內(nèi)容。

 

城市關(guān)于新建住宅配套菜市場(chǎng)的相關(guān)規(guī)定

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

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三、前路漫漫，方向漸明

 

（一）菜市場(chǎng)高中低層級(jí)分化，突破轉(zhuǎn)型

 

未來(lái)菜市場(chǎng)將出現(xiàn)分化，可能分化為高中低三種檔次菜市場(chǎng)，高檔次菜市場(chǎng)兼具觀賞、旅游、購(gòu)物等功能，旨在打造文化標(biāo)簽，如北京三源里菜市場(chǎng)、荷蘭鹿特丹繽紛菜市場(chǎng)。中層次菜市場(chǎng)可能成為生態(tài)集合店，成為餐飲、即時(shí)消費(fèi)、娛樂(lè)、社交、商超等的集合地，提供不同于商場(chǎng)的綜合消費(fèi)體驗(yàn)，如北京華冠市集。低層次菜市場(chǎng)是傳統(tǒng)的菜市場(chǎng)的升級(jí)版，運(yùn)營(yíng)管理規(guī)范化，通過(guò)價(jià)格、產(chǎn)品豐富度，一站式購(gòu)物等角度吸引消費(fèi)者，如北京玉泉東菜市場(chǎng)。不同層次菜市場(chǎng)覆蓋不同的人群，滿足不同層次的需求。高層次菜市場(chǎng)依托品牌聲譽(yù)，中層次菜市場(chǎng)依托附加服務(wù)，低層次菜市場(chǎng)依托便利性。從覆蓋的人群來(lái)看，低層次菜市場(chǎng)仍是主流，但尋求突破和轉(zhuǎn)型的菜市場(chǎng)可能發(fā)展為中高模式。

 

中老年群體仍是菜市場(chǎng)的消費(fèi)主體，隨著人口老齡化，菜市場(chǎng)線下實(shí)體消費(fèi)仍將占據(jù)主流位置。年輕消費(fèi)群體通過(guò)線上渠道覆蓋。

 

（二）線上線下同步布局，短鏈條提高供應(yīng)鏈效率

 

數(shù)字化、互聯(lián)網(wǎng)化的浪潮洶涌而來(lái)，菜市場(chǎng)也不可抵擋。從現(xiàn)有情況來(lái)看，菜市場(chǎng)接入線上平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)生鮮到家、送貨上門(mén)，是不可抵擋的趨勢(shì)。通過(guò)數(shù)字化和電子信息，商品來(lái)源可追溯，讓消費(fèi)者更放心。大數(shù)據(jù)更能方便零售商掌握銷售情況，從而及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。菜市場(chǎng)和線上平臺(tái)合作，由騎手配送，既省下了攤販和消費(fèi)者的時(shí)間，又打開(kāi)更多市場(chǎng)、擴(kuò)大客源。線上線下銷售同步進(jìn)行，將會(huì)是未來(lái)的主要形式。

 

然而生鮮電商和線上平臺(tái)永遠(yuǎn)無(wú)法取代消費(fèi)者在線下菜市場(chǎng)買菜的地位，這源于菜市場(chǎng)的社交屬性和生鮮的特殊屬性。菜市場(chǎng)的客戶偏向中老齡化，攤販和熟悉的客戶常有來(lái)有往，送一把小菜、聊幾句日常、討價(jià)還價(jià)一番的社交行為和煙火氣息是冰冷的互聯(lián)網(wǎng)難以取代的。網(wǎng)購(gòu)生鮮時(shí)的重量常以幾百克來(lái)論，但是消費(fèi)者對(duì)具體重量數(shù)字并沒(méi)有明確的感知，通常是逛菜市場(chǎng)時(shí)拿一把菜、挑一塊肉，大致估計(jì)出所需分量，而且習(xí)慣自行挑選。因此菜市場(chǎng)依然是農(nóng)產(chǎn)品銷售的龍頭。

 

為了降低銷售價(jià)格、減少物流和損耗成本，攤販在批發(fā)市場(chǎng)采購(gòu)時(shí)會(huì)盡量減少中間商。肉類和水產(chǎn)的銷售很多都是廠家直供。因此未來(lái)會(huì)減少中間環(huán)節(jié)，提高供應(yīng)鏈效率。菜市場(chǎng)也可以通過(guò)和農(nóng)村的生產(chǎn)基地合作，如超市般實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一采購(gòu)，直接獲得原產(chǎn)地的新鮮菜品。

 

（三）to B業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，連鎖品牌經(jīng)營(yíng)

 

除了toC端，B端也是菜市場(chǎng)未來(lái)的重要業(yè)務(wù)。依托線上平臺(tái)或長(zhǎng)期合作關(guān)系，菜市場(chǎng)的攤販可以和學(xué)校、餐飲業(yè)、公司等達(dá)成協(xié)議，成為其供貨源。對(duì)于學(xué)校公司或者餐飲小店，在批發(fā)市場(chǎng)甚至產(chǎn)地直采的成本太高，超市、電商的售價(jià)也較高昂，菜市場(chǎng)是一個(gè)良好選擇。攤販更會(huì)積極監(jiān)督自己銷售的品質(zhì)，以保持長(zhǎng)期的合作關(guān)系。

 

菜市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)連鎖化或品牌化經(jīng)營(yíng)，更能發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、降本增效。例如MUJI布局菜市場(chǎng)依托原有品牌名聲引來(lái)大量關(guān)注。連鎖化經(jīng)營(yíng)的生鮮超市降低物流成本、提高配送效率。菜市場(chǎng)發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)和品牌的優(yōu)勢(shì)，在上游可以借此實(shí)現(xiàn)大型交易的合作，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)地直采或廠商供貨。在下游可以用提高人氣，吸引更多客源。

 

未來(lái)隨著菜市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化程度的提高、經(jīng)營(yíng)權(quán)聚集，菜市場(chǎng)通過(guò)公司化經(jīng)營(yíng)，做到管理、采購(gòu)、配送、標(biāo)準(zhǔn)和品牌的統(tǒng)一，培育發(fā)展蔬菜零售龍頭企業(yè)，實(shí)現(xiàn)連鎖化與品牌化經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化可以為統(tǒng)一采購(gòu)提供基礎(chǔ)，避免供應(yīng)鏈冗長(zhǎng)、流通環(huán)節(jié)多等弊端。菜市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化提升之后，區(qū)域臨近菜市場(chǎng)或能達(dá)成聯(lián)盟，統(tǒng)一管理、采集、購(gòu)貨提高議價(jià)能力。上海目前已出現(xiàn)三種細(xì)分類型示范性標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)品牌，社區(qū)生鮮超市化菜場(chǎng)：上蔬永輝、康品匯、銘言生鮮、盛政都市農(nóng)超；文藝范街區(qū)化菜場(chǎng)：萬(wàn)有集市；鄰里購(gòu)物中心化菜場(chǎng)：陽(yáng)普生鮮·樂(lè)味坊、美天凱順、清美品上生活。

 

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