1. 人口結(jié)構(gòu)

城市的人口結(jié)構(gòu)對步行街的存亡有非常大的影響。人口中位數(shù)增加，步行街關(guān)閉的風險就會增加。那些人口更年輕的城市，步行街將更有活力。

這也是為什么許多成功的步行街位于大學城，大學穩(wěn)定的客流為附近購物街的成功鋪平了道路。比如博爾德的珍珠街購物中心（靠近科羅拉多大學）、紐約州的伊薩卡（靠近康奈爾大學和伊薩卡學院）、伯靈頓的教堂街集市（靠近佛蒙特大學）、夏洛茨維爾中心街（靠近弗吉尼亞大學）。

弗吉尼亞大學旁的Charlottesville mall

比如，珍珠街購物中心是游覽博爾德的游客和就讀附近科羅拉多大學博爾德分校的學生的熱門目的地。該購物中心擁有不少當?shù)仄髽I(yè)以及全國連鎖店和餐館，并提供街頭表演、夜生活、公共需求以吸引更多的學生前來。

The Pearl Street Mall| Your Boulder

大學生們有錢、有時間、沒有車，為步行街提供了穩(wěn)定的客流來源。并且每年不斷涌入的生源，可以讓周邊的客流保持年輕。青少年們比起其他年齡段的居民更有購物的欲望和時間，都讓他們成為了步行街客流的重要組成部分。

以紐約州的伊薩卡為例，街道兩旁布置了大量的商店、畫廊、餐館和酒吧，還有不少的銀行和金融機構(gòu)，許多建筑也是混合用途的。夏季，當?shù)匾魳芳液推渌嚾诉€在此舉辦免費音樂會和表演，吸引了大量的年輕群體前來。

Ithaca Commons Redesign ©sasaki

1981 年，由城市更新創(chuàng)造的幾個空地被建造起伊薩卡中心，這是一座大型綜合用途建筑，一樓零售，一個與公共空間相連的室內(nèi)美食廣場，以及樓上的辦公室和公寓。在1990 年代的經(jīng)濟下行中，該區(qū)域也面臨了許多空蕩蕩的店面。而世紀之交，由于投資增加和新都市主義的興起，伊薩卡步行街的命運開始好轉(zhuǎn)。豪華公寓樓、公共圖書館、辦公空間被引入。2009 年，該市委托景觀建筑公司Sasaki Associates進行了全面的重新設(shè)計，包括更加開放的中央車道、圖案化的路面、多樣化和可移動的座椅、改進的表演空間、節(jié)能照明、戶外閱讀區(qū)等等。

Ithaca Commons Redesign ©sasaki

正如大學的存在提供了一個非常本地化的行人流量來源，步行距離內(nèi)的其他旅游目的地也有類似的效果。比如靠近海灘的步行街圣莫尼卡的第三街長廊，它于 1965 年開業(yè)，至今依然熱鬧非凡。實際上，在1980年代，該區(qū)域也面臨著是否關(guān)閉步行街的抉擇，但最終他們選擇在人行體驗上加倍下注。這也意味著他們將把重點不再放在零售上，而是聚焦在創(chuàng)造一個城鎮(zhèn)廣場、創(chuàng)造一種社區(qū)氛圍。

圣莫妮卡第三街長廊

第三街長廊的成功還在于政府對周圍地區(qū)的投資——大多數(shù)街道的成功都需要建立在街區(qū)之上。對周邊車位、住宅的投資幫助該區(qū)域成功吸引了更多的人流，也讓整個旅游勝地和街道融為一體。雖然批評者認為，這些努力只是迪士尼樂園的復(fù)制品，但這并不能阻礙第三街長廊成為當?shù)厝撕陀慰捅赜蔚暮ｏL漫步目的地。

 Santa Monica Daily Press

其他靠近主要旅游目的地的步行街也保持著相當不錯的客流，如新奧爾良的杰克遜廣場和波士頓的法尼爾廳市場等等。購物中心本身不能產(chǎn)生人流量，但它們確實可以在存在人流量的地區(qū)蓬勃發(fā)展。

新奧爾良的杰克遜廣場

位于波士頓的法尼爾廳市場利用了歷史悠久的市場綜合體，被作為文化旅游目的地集中再開發(fā)。由于波士頓邊境的擴張，人們傾向于在家附近購物，該市場開始明顯轉(zhuǎn)向為批發(fā)市場，這卻某種意義上提高了該地的差異化競爭力。新引入的一系列商業(yè)和原有的市場交相輝映，提供了大量的美食、購物和閑逛的體驗。

波士頓的法尼爾廳市場

成功的步行街與當?shù)厝丝诿芏戎g存在直接關(guān)系，分散和無序蔓延的城市自然更難支持以行人為導(dǎo)向的零售業(yè)。這也是為什么大多數(shù)美國的步行街難以生存的重要原因，郊區(qū)化和汽車依賴讓郊區(qū)購物中心更有競爭力。而那些歐洲、東亞成功的步行街往往有經(jīng)濟活躍的市中心作為支撐。隨著人口密度的增加，步行街關(guān)閉的風險隨之降低。

高密度為紐約時代廣場帶來繁榮的經(jīng)濟活力

現(xiàn)在許多幸存的步行街都有一個類似的特征，就是對混合用途住宅的開發(fā)。一方面填補了市中心夜晚由于職住不平衡而引發(fā)的空城現(xiàn)象，另一方面也引入了較為穩(wěn)定的客流。

功能復(fù)合的城市空間有利于提高街道韌性和熱度，并吸引各個類型的人群。創(chuàng)造單一的無車行街道不再是最優(yōu)的選擇了，目前更主流的做法是打造慢速街區(qū)，形成真正生活化的行人社區(qū)。

紐瓦克大道步行廣場

街道的長度、寬度和土地用途也很關(guān)鍵。更大并不意味著更好，步行購物中心的長度與壽命呈負相關(guān)。那些較短、但距離更多樣化的購物街往往比長而單調(diào)的街道更鼓勵人行。另外，購物街區(qū)往往比單一的街道更具吸引力。如果僅僅是封住一條步行街往往難以形成一定的規(guī)模，而網(wǎng)狀的購物片區(qū)更容易積聚經(jīng)濟活力。

耗資 1700 萬美元的芝加哥 State Street Mall

因其規(guī)模和荒涼感而廣受批評

步行街應(yīng)該重新調(diào)整寬闊的人行道，以允許戶外用餐和方便購物。底層應(yīng)劃為零售用途，僅在上層有住宅和商業(yè)用途，形成一定的商業(yè)規(guī)模。提供種類繁多的照明、夜間業(yè)態(tài)將有助于吸引更多人群以及讓商場更安全。

好的街道不是以大小取勝的。1965年代的大部分步行街從店面到店面之間都是冰冷的混凝土，人們只能漫無目的地四處流蕩，而無法專注于店面。

因此，那些幸存的步行街開始嘗試設(shè)置一定的路緣石和真正的人行道，為行人提供引導(dǎo)性的指示。缺乏停留空間和交通空間的區(qū)分，往往會讓行人覺得無所適從。而通過鋪裝和路緣石，可以重新界定街道的空間，形成座位區(qū)域、舞臺區(qū)域、社交區(qū)域和交通區(qū)域。

并非所有的城市都適合開放式的購物街區(qū)，那些天氣極好的地方往往成功率更高。比如圣莫妮卡的第三街長廊。

1980年，郊區(qū)現(xiàn)代風格的室內(nèi)商場Santa Monica Place在第三街的南端建成，該建筑由建筑師弗蘭克·蓋里 (Frank Gehry) 設(shè)計，跨越兩個街區(qū)。雖然它刺激了商業(yè)活動，但卻減少了周邊地區(qū)的銷售量。因此，該市舉行了數(shù)十次會議，聽取各方想法，最終在1984年成立了一家非盈利機構(gòu)，為街區(qū)的振興做準備。

Santa Monica Place – Frank Gehry, Gruen Associates – Santa Monica, United States

新的重點放在了戶外餐館——利用圣莫妮卡的天氣，引入更多的街頭小販和戶外用餐。規(guī)劃師還建議將電影院引入長廊以產(chǎn)生額外的人流量和夜間活動，并對商場進行品牌改造。如今，該區(qū)域已成為洛杉磯最大的景點之一，包含大量的商店、餐館、咖啡館、電影院等等。規(guī)劃師意識到步行街不會成為吸引購物者的支柱，但將鏈接起受歡迎的餐館、商店和其他景點。

Santa Monica Bans Street Performers

步行街的未來不是試圖通過引入新的購物者來拯救市中心的商家，而是改善已經(jīng)在那里的購物者的體驗。良好的設(shè)計意味著創(chuàng)造更理想的行人環(huán)境，包括創(chuàng)造封閉感、底層窗戶增加透明度、有遮陽蓬或樹木覆蓋街區(qū)、提供各種座位選擇。設(shè)計師可以通過植被、雕塑、獨特的鋪路材料以及互動裝置等等以增加視覺吸引力。有計劃的街道活動也可以有效地聚集人氣，提高行人體驗。

16th Street Mall

比如位于布魯克林的 Fulton Street，設(shè)置了有趣的橙色圓柱形售貨亭、半圓形長椅和特色的富爾頓拱廊，形成了一定的有吸引力的城市目的地。

行人友好型的街景營造更舒適的行人體驗，包括行道樹、種植區(qū)、建筑物沿線的種植箱、寬闊的人行道、裝飾性鋪路、路邊停車位、活躍的底層商業(yè)等等都可以幫助提升街道品質(zhì)。建筑物可以保持活潑生動的街道立面和巧妙的連接入口。街墻的連續(xù)性對于創(chuàng)造連貫的零售環(huán)境至關(guān)重要，也使人感到更加安全。

16th Street Mall

布魯克林的富爾頓購物街最終能夠幸存，是因為其更小、更靈活的零售商跟上了時代的步伐。有別于高端的室內(nèi)百貨購物中心，富爾頓更加親民：12條地鐵線路帶來了全市的購物者，店面被細分得更小，可以根據(jù)需要進行發(fā)展。而步行也使得該區(qū)域得購物、飲食、閑逛變得更加容易。

downtownbrooklyn

找到自己的市場定位對步行商業(yè)街來說非常重要；比如尤金市的百老匯街，經(jīng)過幾十年的經(jīng)濟活動，終于發(fā)展成酒店、電影院和零售店為主的核心街區(qū)。佛蒙特州伯靈頓的教堂街市場已經(jīng)從原來的三個街區(qū)擴大到四個街區(qū)，涵蓋了整個城市的商業(yè)“主要街道”。該區(qū)域逐漸形成一個繁榮的文化中心，擁有商店、餐館、攤販手推車、人行道表演者和特別活動。

Church Street Marketplace | Burlington, Vermont

差異化的商業(yè)業(yè)態(tài)和街道的品牌營銷有利于吸引更多的游客。與室內(nèi)購物中心不同，商業(yè)街可以提供戶外用餐和社交的獨特體驗，但卻只能在有限的空間提供零售服務(wù)，而不能像購物中心那樣呈上琳瑯滿目的商品。因此，商業(yè)步行街更需要提供難以替代的服務(wù)，比如街頭藝術(shù)、表演、聚會、時尚展覽等等，在商品上可以選擇批發(fā)物品、美食、或者文化商品等等。

Fremont Street Experience

并不完全放開私家車交通，一些步行街選擇發(fā)展成特殊的共享走廊——既允許行人通行，也允許某些類型的交通工具，如輕軌、公共汽車、有軌電車，甚至出租車。這些空間中的多式聯(lián)運使該地區(qū)具有更大的經(jīng)濟可行性，更大的通道和連接，更多的行人交通。通過結(jié)合各種交通方式，這些空間允許更多的訪問、連接、“街道眼”和用戶的選擇。

A Street You Go To, Not Just Through: 

Principles for Fostering Streets as  Places

一些受歡迎的過境步行購物中心包括明尼阿波利斯的 Nicollet 購物中心、麥迪遜的州街購物中心和丹佛的第 16 街購物中心。這種混合方法允許以行人為主的空間，同時結(jié)合了與城市其他部分的訪問和連通性元素。這種方法需要與當?shù)亟煌ńM織、出租車公司、市中心組織和其他利益相關(guān)者合作。這些地區(qū)的管理預(yù)算需要涵蓋公交步行街的維護、運營和維修。

City Centered: Nicollet Mall Redo

注：本文來源于建筑手帳C，內(nèi)容僅作學習分享，不做商業(yè)用途，侵刪，謝謝！