音樂房子的創(chuàng)始人陳滌說過這么一句話，“當你在一個有文化的地方賣羊肉，那么這個羊肉也是有文化的！”一個街區(qū)有文化，那走在里面的人也就有文化了……這便是文化街區(qū)最大的賣點。

 

成都寬窄巷

 

某深耕文化產(chǎn)業(yè)多年的老哥曾講過：“成都的文化是活的！”這或許是天府之都最大的優(yōu)勢所在，而寬窄巷子則集中表現(xiàn)了這一點。他們做到了每一個傳統(tǒng)文化街巷該有的一切，但是官方給出的定義還是比較混亂的：閑在寬巷子，品在窄巷子、泡在井巷子。實際而言，我們不應該把三個巷子分開來看。

 

從空間布局上來說，寬窄巷子不似北京南鑼鼓巷、煙袋斜巷般長條到底、一線見天，三條寬窄巷子平行分布、小徑交錯， 布局上更像是一個區(qū)塊而非長街。可換個角度，這種布局十分巧妙。一方面，三條主街道雖然業(yè)態(tài)分布相差不多，但是主題不同，閑逛懷舊、時尚體驗、住宿休憩各自為陣，小徑相連，能讓游客快速在各個主題之間轉(zhuǎn)換不至勞累。

 

再一方面，保證一定的空間復雜性，有“柳暗花明又一村”的閑逛樂趣。女孩子一有了時間就是去逛街，這個逛街是消遣，不是想買啥東西列張單子：出發(fā)→走一圈兒→完活兒→回家！以旅游為打造目的的商業(yè)街更不能一條線跑到黑，雖說不至于做的像迷宮一般讓人迷路，但也要保證空間的復雜性，確保在各個商鋪之間營造神秘感，讓人禁不住繼續(xù)探索的欲望，只要把人留住了，商機就出現(xiàn)了！

 

 

總體來看成都寬窄巷的業(yè)態(tài)分布還是比較平均的

 

再然，真正有參考價值的地方在于，其對于文旅小產(chǎn)品的把控。茶館，多是成都本地蓋碗茶為主，坐在露天鋪子來碗蓋碗茶，嗑個瓜子擺開龍門陣吹夸夸（聊天），看巷子里人來人往，偷得浮生半日閑。你在別的地方嘗不到的成都味兒，才有催得人到此一游的價值。

 

 

咖啡、酒吧，必須高標準，嚴格把控成都寬窄巷子的品牌質(zhì)量，要求在三個巷子里有不輸給超一線城市的生活品質(zhì)，擴展高端人群客流量。綜合來看，成都寬窄巷的三個改造方向絕對是教科書級別的：原住民、原建筑、招商引資的高品質(zhì)把控。

 

在任何一個國家，景區(qū)如果想往傳統(tǒng)文化上打造，原住民是非常重要的一環(huán)，因為不是所有企業(yè)都擁有迪士尼般強大的企業(yè)管理能力，人文氛圍沒辦法輕輕松松演出來的。舉個最簡單的例子吧，您如果有機會在北京晃蕩晃蕩，這個北京胡同里的氣氛就很有意思！開發(fā)過的胡同有南鑼鼓巷、煙袋斜巷、大珊欄，大致上什么情況您基本也都逛過，咱就甭細說了！重點在于沒開發(fā)過的，天橋附近有個留學路，撿個飯點兒，您就從永安路這邊口進，珠市口西大街那檔子口出，一條路走下來基本就是北京老天橋胡同的氛圍，不是原來的住戶根本演不出來。傍晚時分，人群熙熙攘攘，自行車放慢了在行人間穿梭，各個小飯館、食品店放出不亮的光照著街道，偶爾街邊還有光著膀子喝啤酒侃大山的北京壯漢，一切的一切透露出濃郁的老北京市井味兒。這！就是文化內(nèi)容，無法復制！獨具特色！即使建國以來各種城市開發(fā)極大削弱之后你仍然能在一條道上品出一二的靈魂。

 

 

往上翻個十代，天橋這一溜十三彎兒住的人也全都是雜耍、唱戲、畫糖畫這一類的手藝人，達官貴人是不會到這一帶轉(zhuǎn)悠的。而全國各地撥得頭籌的藝人們愿意來北京闖蕩的也都跑到天橋落腳，這就和今天的全國性演藝園區(qū)和餐飲園區(qū)似的，有了這個產(chǎn)業(yè)為核心，天橋一帶發(fā)展出了自己的一套有特色的生活方式！寬窄巷的文化資源亦是如此。

 

但是有人說話了，我直接把手揣進褲兜，在成都的街頭走一走就得了唄，還去商業(yè)街干什么？這就是寬窄巷子第三個成功之處：運營上招商的把控，確保其消費環(huán)境的高品質(zhì)。先來看看寬窄巷改造前是什么樣？

 

 

不光是寬窄巷，北京、上海這一類大城市的舊城改造都是如此，這些已經(jīng)住了很多年的老城區(qū)存在著衛(wèi)生排污、供電混亂、設(shè)施老化等諸多生活的基礎(chǔ)問題，這也就是為什么我之前說的留學路沒有成為一個旅游打卡地的原因：市井生活氣息是有了，你能接受逛街時飯菜香和垃圾臭混合的味道嗎？就算你說沒事，游客也不能接受?。?/p>

 

不僅僅是這類基礎(chǔ)問題的改善！很大程度上，判斷你這個旅游區(qū)塊的生活品質(zhì)是否合格，一個重要的指標就是有沒有星巴克。記得以前翻找古北水鎮(zhèn)的資料，很多人都說，在古北水鎮(zhèn)這樣一個古城旅游能看到星巴克是一件讓人安心的事。陳向宏總裁曾經(jīng)說過：游客對于景區(qū)的愛是偽愛，他們逃離高樓大廈、鋼筋水泥，但還是要生活在自己熟悉的環(huán)境里。

 

南京1912

 

與成都寬窄巷子不同，南京1912街區(qū)的文化氛圍幾乎沒有懷舊的成分，反而引爆了南京夜間消費市場的端口！在1912酒吧街出現(xiàn)之前，南京人民的夜生活似乎比較貧乏。要說酒吧也有，南大青島路、上海路和鼓樓淅淅零零的幾家清吧開的有聲有色。但1912的出現(xiàn)將酒吧文化凝聚在了新街口商圈的一個中心點上。就消費時間來講，夜晚無疑是1912的黃金時間。7CLUB、RED CLUB、亂世佳人等10多家酒吧，掀起南京夜生活的高潮。

 

每天午夜11點到12點之間，1912街區(qū)人來人往、每個酒吧里摩肩接踵。南京傳統(tǒng)的新街口商圈、湖南路商圈、珠江路商圈都無法與之比擬。這種夜晚酒吧的文化氣氛幾乎是無法復制的！

 

 

舉個例子：

 

南京1912街區(qū)成功之后，被無錫等地復制模仿，但是，你在南京1912街區(qū)可以經(jīng)常看到衣著略顯古怪、發(fā)型特異的年輕人在酒吧之間游走，正是這些人撐起了南京1912街區(qū)的酒吧文化和時尚氛圍，你在別處的的1912街區(qū)是看不到的！反觀無錫的1912商業(yè)街，只是把酒吧做到了聊聊天、喝喝酒的程度，卻把啤酒的價格翻高了幾倍。

 

從另一個方面來說，也或許是南京本地一直缺少一個1912街區(qū)這樣的夜間消費場所。重要的一點在于，這個缺少并不是每個城市的標配！南京1912的主要消費群體是南京本地的高端白領(lǐng)人群，而這樣的消費群體不是每個城市都有。就好像青島至今沒有一家形成規(guī)模的live house，大家全都喝袋裝鮮啤坐在能看見海的地方把小龍蝦當下酒菜去了，誰還跑到賊老遠的地方在一個窗戶都看不見的小房間里鬧哄哄地擠在一起喝死貴死貴的瓶裝啤酒啊？可以見得精確定位消費人群是南京1912街區(qū)最出彩的地方之一，但規(guī)劃者是事先調(diào)查還是恰好撞上就不得而知了。不過當初東方三采的確將南京1912定位于“城市客廳”，面向于白領(lǐng)、小資、文化人群、外籍人士、商務客人、游客消費的“高尚休閑商業(yè)區(qū)”。酒吧文化一開始可能并沒有在計劃之內(nèi)。

 

南京1912少見零售業(yè)態(tài)

 

而那時，為了使城市客廳不至于落為一句空話，規(guī)劃者在設(shè)計伊始就進行了精確招商定位：主要定格在與旅游休閑相關(guān)的餐飲、酒吧、咖啡館、茶館、美容健身中心等國際頂尖品牌。國際一線品牌將占有40％的份額，國內(nèi)發(fā)達城市的一線品牌占有30％的份額，其余獨立特色品牌30％。

 

 

這些一線品牌在確保此地消費品質(zhì)吸引高端人群的同時，支撐起了酒吧文化，是基座的作用。近些年來，搞live house的、搞高端餐飲的都或多或少會考慮一個問題：生態(tài)！當然，這個生態(tài)是個泛義，還有諸如系統(tǒng)一類的化身詞。因為人們越來越多地意識到，單個的酒吧即使自身素質(zhì)過硬，旁邊沒有一個合適的業(yè)態(tài)也會顯得孤立無援，難以形成氣候甚至隨時間過氣緩慢死亡。在已經(jīng)過去的漫長歲月里，這種有機的商業(yè)生態(tài)近似于野蠻生長和自然淘汰，難得一見成功典范。但是成功者大多迅速脫穎而出，比如集中奢飾品的香榭麗舍、世界演藝中心的紐約百老匯。

 

南京1912街區(qū)這樣的一種設(shè)計正是把整個的商業(yè)生態(tài)從嚴酷的自然淘汰中搬離出來，改成溫室培育，提高成活率的同時改善外觀與形狀使其更加能夠適應市場，雖然在初試發(fā)育階段較為兇險和脆弱，一旦成活與成熟便可見其商業(yè)價值迅速引爆市場。

 

北京三里屯

 

與其他三個商業(yè)街區(qū)都不同，北京三里屯是自然形成的，毗鄰第二使館區(qū)的三里屯擁有著天然的國際化軌道。所以，我們只把它作為一種現(xiàn)象來簡單說一說。

 

相較于前面的成都寬窄巷子和南京1912，三里屯則顯得更加大氣更加國際化，這些全都要仰仗太古里憑借強大招商能力，國際一線品牌的進駐甚至有些是首次進入中國直接推動了時尚潮人的聚集，白領(lǐng)、小資緊隨其后。加之早些年三里屯“臟街”，周邊的大量外企，三里屯成了在北京追逐時尚的不可取代的一個地方。如果有人想體驗一下什么叫”北京的繁華“，三里屯的的確確是不二之選。”北京的繁華“就是三里屯的文化核心。

 

 

直接講三里屯這樣的國際奢飾品聚集地，有些難以駕馭，拐彎兒說一說日本的秋葉原。秋葉原當初也沒有哪個開放商規(guī)劃，或者政府引導一些企業(yè)入駐。因為多方面的各種原因，甚至是巧合的成分，秋葉原是東京當時的一個電子設(shè)備集散地，地位和當初中關(guān)村組裝機的地位差不多。接著，就是所謂“二次元文化”的發(fā)展，因為二次元與電子設(shè)備不可分割的特性，幾乎是所有宅在家里不出門玩電腦的這么一群人都中了二次元的“毒”，他們這群人又在秋葉原電器街擁有高度的流動性，第一家二次元商鋪的入駐如同瘟疫一般立刻在秋葉原大肆感染。

 

到了今天，最鮮明的特征不在于漫畫和一系列音像制品商店，而在于街道上穿著各色女仆裝招攬客人進入女仆咖啡廳的“女仆”們，她們是所有外國游客到秋葉原打卡必須拍照留念的。最最最關(guān)鍵的在于，任何人不會覺得在秋葉原看見有年輕女孩子穿著女仆裝哪怕有一絲一毫的奇怪，更多的他們會由衷地贊嘆女孩子的可愛。這點和三里屯是有異曲同工之妙的！

 

上海新天地

 

之所以拿上海新天地壓軸，還是有原因的！上海新天地有一個完爆前三者成為行業(yè)標桿的原因：新天地是可以被復制的！

 

 

瑞安在上海近20年的舊改歷程，不僅助力企業(yè)穩(wěn)固了上海市場，期間還成功創(chuàng)造出了一條獨具特色的新天地舊改模式，并將其成功復制到杭州、重慶、武漢、大連、佛山等城市。企業(yè)目前12個新天地中，除了大連天地、虹橋天地、創(chuàng)智天地、瑞虹天地是知識產(chǎn)業(yè)園或社區(qū)型商業(yè)外，其余均是基于舊城改造的文化旅游型商業(yè)項目。截至目前企業(yè)共參與了6個大型核心城區(qū)舊改項目。

 

瑞安舊改都有這樣一個共性：

 

位于一線城市或經(jīng)濟發(fā)達城市（如上海、杭州、武漢）的較有代表性的歷史文化建筑群落。且都是舊瓶裝新酒，縱使你外表是明清遺風，內(nèi)部也是與二十一世紀國際接軌。此外，瑞安舊改主要面向城市年輕階層，特別是具有消費實力的中產(chǎn)階級，也包括居住在城市里的外籍人士以及中外游客。這么一來，企業(yè)在舊改項目的選址中就已經(jīng)形成自己的特色，這有利于其舊改模式的復制。

 

 

上海新天地的發(fā)展模式和北京三里屯的成長是很相似的，因為上海新天地本身就是一個大型的休閑MALL。一線國際品牌的進駐讓新天地憑借其獨一無二的時尚聚集地吸引白領(lǐng)、小資這樣的高端群體，人流聚集之后，一切都好辦了。

 

上海新天地所擁有的理念最有特色的一個地方在于，發(fā)展MALL的時候并沒有按照很傳統(tǒng)的思路，而只是把上海“石庫門”的居住房屋挖空，利用弄堂居住區(qū)的人文外表造就了一道透明的屏障：屏障外是上班的地方，屏障內(nèi)，你就是時尚達人。

 

 

如果你說，上海新天地和南京1912區(qū)別不大，我也必須承認，確實不大。但從業(yè)態(tài)分布上來說，新天地每隔兩到三年就會調(diào)整一次，而每一次調(diào)整餐飲都會被削弱轉(zhuǎn)而增加零售業(yè)的比重。業(yè)態(tài)上的調(diào)整表明新天地似乎正在逐漸擺脫當初定下的大型MALL的策略轉(zhuǎn)而塑造為上海一流時尚潮人聚集地。而街邊上有多少拿著單反的攝影師等著抓拍街邊的時尚青年，也會驗證著新天地的轉(zhuǎn)變究竟有多成功。這就是屬于時尚的文化。

 

歸根結(jié)底還是那句話，新天地的模式是可以被復制的，只要開發(fā)商有能力引入相應的國際品牌，圈內(nèi)愛好者的聚集總會掀起一波浪潮。但是上海新天地這種舊城整改模式也存在一個很大的弊端：儂個講一千道一萬，新天地還是為房地產(chǎn)服務的好伐……

 

 

近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢大不如從前，瑞安當初走出的這么一條舊瓶裝新酒，商業(yè)先行地產(chǎn)后入的路子擱在現(xiàn)在的確不太容易被模仿。但是換個角度想想，新天地的成功其實是“一線品牌成批引入=時尚商業(yè)聚集”這一時尚文化打造策略的有力佐證。

 

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